Hvad er en fase 2 -miljøvurdering?

En fase 2-miljøvurdering (ESA) er en amerikansk regeringsmandet proces med test af kommerciel jord og forbedringer for at bestemme niveauet for miljøforurening.Det udføres, efter at en fase 1 ESA har bestemt, at forurening sandsynligvis eksisterer.Evalueringsprocessen hjælper med at etablere ansvar for købere, der søger at købe ejendommen og til at bestemme oprydningsomkostningerne.

Miljøforurening af fast ejendom opstår, når farlige kemikalier eller petroleum siver ned i jorden eller farlige materialer bruges til opførelse af forbedringer.Dette kan ske, når en ejendom er for tæt på en produktionsfacilitet, der for eksempel dumper kemikalier i den lokale flod.Byggematerialer indeholder ofte forurenende stoffer som et resultat af at ændre industrielle standarder, der på et tidspunkt godkendte brugen af visse stoffer kun for at finde udKøbere af erhvervsejendom, hvilket gør enhver køber ansvarlig for oprydning af forurenet ejendom, når købet er gennemgået.Dette ansvar vedhæfter uanset hvornår forureningen fandt sted, der var ansvarlig for problemet, eller om køberen var opmærksom på problemet, før han afsluttede salget.Den eneste undtagelse er, hvis køberen kan bevise, at han gennemførte en flittig undersøgelse af ejendommen for at bestemme forurening.Hvis hans due diligence ikke hævede røde flag, betragtes han som en "uskyldig køber" og er ikke ansvarlig for oprydning.

Købere opfylder kravene til due diligence ved at bestille en ESA på ejendommen.En ESA har tre faser.Den første fase er efterforskning.Den søger historien om ejendommen og det omkringliggende område efter tegn på miljøpåvirkninger, såsom nærhed af produktionsfaciliteter, historiske miljøhændelser og de almindelige anvendelser af byggematerialer for ejendomsalderen.En fase 2 -miljøvurdering bestilles, hvis undersøgelsen afslører ethvert problem.

En fase 2 -miljøvurdering er testfasen.Undersøgeren tager prøver af jorden, grundvand og overfladevand og tester dem for olie, tungmetaller, pesticider og opløsningsmidler.Han tager også prøver af byggematerialer, der bruges på forbedringer og tester den indendørs luftkvalitet.Processen ser efter blymaling, radon, kviksølv, asbest, skimmel og mugg.

American Society for Testing and Materials (ASTM) sætter standarderne for en fase 2 -miljøvurdering.En konsulent ansættes til at gennemføre efterforskningen og giver køberen en skriftlig rapport.Rapporten fastlægger typisk den involveredeDette er en uundværlig del af processen for en køber og giver ham mulighed for at bestemme omkostningerne i forbindelse med regerings mandatoprydning, hvis han beslutter at gå igennem med salget.