Hvad er indkomstkapitalisering?
Investorer og bedømmere i fast ejendom bruger indkomstkapitalisering til at projicere den fremtidige indkomstproducerende værdi af en ejendom.Denne værdiansættelsesmetode kan hjælpe en potentiel køber med at bestemme den bedste pris for en ejendom baseret på dens forventede rentabilitet.Indkomstkapitalisering tager flere faktorer i betragtning, herunder ejendomens tilstand, hvordan den sammenligner med lignende egenskaber, den tid, den blev holdt af den forrige ejer, og status for de nuværende lejekontrakter.
Direkte aktivering og udbytteværdi er to metoder, hvormed indkomstkapitalisering kan bestemmes.Udbyttekapitaliseringsmetoden hjælper med at måle den aktuelle værdi af en ejendom ved at bestemme det forventede afkast på investeringen.Dette beregnes primært ved at overveje mønstre for tidligere præstationer og foretage fremskrivninger baseret på disse oplysninger.Direkte kapitalisering betragter lånt kapital og gæld ved at kontrastere markedstendenser med den betragtede ejendom.
Et af de vigtigste samlede elementer i indkomstkapitalisering er undersøgelsen af de nuværende markedstendenser generelt og af lignende ejendomme i særdeleshed.Disse data sammenlignes med de indkomst og tab, som den ejendom, der overvejes til køb.Ved at forstå værdien af lignende ejendomme og markedet som helhed er det muligt at måle, om den pågældende ejendom er og har været at leve op til markedets forventninger.
En anden vigtig facet af indkomstkapitalisering er evaluering af risiko.Dette inkluderer en opgørelse over tidligere og aktuelle spørgsmål, der er afbalanceret mod eventuelle risikofaktorer.Problematiske tendenser, hændelser og risici forbundet med lignende egenskaber kan også inkluderes i denne vurdering.
Når alle de grundlæggende elementer i en egenskab udtrykkes i dataform, kan bedømmelsen bruge en række forhold til at beregne en værdi.Et forhold kan omfatte oplysninger såsom driftsudgifter, gældsdækning og lån til værdi.Forhold vælges og justeres i henhold til egenskaberne ved ejendom og marked.For eksempel beregnes værdien af en ejendom med en urolig historie eller høje risikofaktorer normalt med et andet forhold end værdien for en relativt problemfri enhed.
Metoden til indkomstkapitalisering er en af tre tilgange til ejendomsvurdering.De to andre almindeligt anvendte midler til vurdering er omkostningsmetode og salgsindkomsttilgang.Omkostningsmetoden bestemmer værdi ved at afbalancere den aktuelle værdi af ejendommen mod eventuelle forbedringer, der er foretaget over tid og afskrivning af disse forbedringer.Salgssammenligningsmetode tager primært hensyn til værdien af sammenlignelige ejendomme, når man bestemmer, hvad der ville være en acceptabel markedspris for ejendommen.