Quels sont les différents types d'approche d'évaluation?
Les trois différents types d'approches, ou méthodes, à la réalisation d'une évaluation sont le coût, la comparaison du marché et les approches de revenu.Ces approches sont des modèles économiques qui représentent différentes façons d'estimer la valeur de la propriété.Les évaluateurs utilisent leur expertise pour déterminer l'approche qui est la plus pertinente pour le type de propriété en cause.L'évaluation des biens est plus une technique qu'un exercice factuel, et l'approche d'évaluation fournit le contexte dans lequel l'évaluateur rend son avis d'expert.
La valeur de la propriété ne peut être définitivement établie que lorsque la propriété est vendue.Jusqu'à ce qu'un achat réel soit effectué pour établir le prix qu'un acheteur réel paie sur le marché libre, toute discussion de la valeur de la propriété est spéculative.Une évaluation tente d'utiliser des modèles d'évaluation pour estimer ce que la propriété vaut ou se vendrait dans certaines circonstances.La valeur des propriétés ne correspond pas toujours au prix qu'un acheteur paierait dans des conditions de marché actuelles ou futures, donc toute évaluation est un appel de jugement expert rendu sous certaines contraintes.
L'une des principales contraintes est l'approche d'évaluation.L'évaluateur doit décider quelle construction économique peut fournir la meilleure estimation de valeur.Les décisions d'utiliser une approche d'évaluation plutôt qu'une autre dépendent souvent du type de propriété en cause et du contexte dans lequel l'évaluation est menée.Très rarement, ce n'est qu'une approche d'évaluation le seul moyen de valoriser la propriété.
L'approche des coûts établit la valeur en déterminant le coût de remplacement réel de la propriété.Il prend en compte les coûts pour acheter le terrain et reproduire les améliorations en utilisant la main-d'œuvre et les matériaux actuellement disponibles.Cette approche d'évaluation est le plus souvent utilisée sur des biens uniques et par des compagnies d'assurance lors de la structuration d'un paiement du produit de la police.Dans ce cas, la question de l'évaluation n'est pas pour quoi la propriété se vendrait sur le marché libre, mais ce que le propriétaire aurait besoin pour reconstruire la structure exacte.
La comparaison du marché, ou l'approche de vente comparable, est utilisée pour évaluer les logements unifamiliaux.Il établit de la valeur en comparant la propriété à des propriétés similaires qui se sont vendues récemment sur le marché local.Chaque propriété est fonctionnellement unique et situationnelle, et aucune comparaison des propriétés similaires ne peut déterminer pleinement un prix de vente probable.Les évaluateurs utilisent leur meilleur jugement pour choisir des propriétés comparables et estimer la valeur marchande en fonction des ventes réelles.
L'approche de revenu établit une valeur de propriété en fonction d'une extrapolation de la valeur des biens actuels et futurs.Cette approche d'évaluation est le plus souvent utilisée pour évaluer les propriétés commerciales, telles que les immeubles à appartements multi-unités.Les évaluateurs prennent le rôle de loyer, par exemple, et utilisent sa valeur actuelle, le taux d'inoccupation probable et le taux probable augmente au fil du temps pour atteindre une opinion d'experts sur la valeur de la propriété.