In finanza, cos'è un fattore di pool?

Il fattore di pool è la proporzione del saldo di un particolare tipo di sicurezza che deve ancora essere restituito all'investitore.La figura viene utilizzata solo per particolari tipi di titoli basati sulle attività e garantiti da ipoteca.Il fattore di pool può servire da indicatore di quanta garanzia rimane in questi titoli.

Una sicurezza basata sulle attività è quella in cui il titolare riceve entrate dalle attività che costituiscono la sicurezza.Questi di solito saranno una raccolta di più piccoli beni che un investitore non vorrebbe normalmente assumere individualmente.A loro volta, la maggior parte di questi titoli sono raggruppati, il che significa che sono divisi tra più investitori.

Il tipo di sicurezza più noto è la sicurezza garantita da ipoteca.Questo è quando gli investitori acquistano i diritti di ricevere le entrate dai pagamenti da parte dei titolari di mutui.Le banche riuniranno più mutui in questo modo e venderanno i diritti di ricevere i pagamenti.Di solito gli investitori pagheranno meno per la sicurezza rispetto al reddito totale che alla fine dovrebbero guadagnare.Naturalmente, assumono anche il rischio che alcuni titolari di mutui non effettuano i loro rimborsi.

Il fattore di pool afferma semplicemente quanto dei prestiti originali coperti dalla sicurezza non siano ancora stati rimborsati.Il fattore viene visualizzato come una percentuale di 1, in modo simile a un tasso di successo da baseball.Ciò significa, ad esempio, che se la metà dell'importo totale deve ancora essere rimborsato, il fattore di pool è elencato come .500.Moltiplicando il fattore di pool per l'equilibrio originale del pool mostrerà quanto resta da pagare.

Negli Stati Uniti, un fattore di pool viene pubblicato ogni mese per titoli garantiti da ipoteca di Ginnie Mae, Fannie Mae e Freddie Mac.Si tratta di società sostenute dal governo che emettono la maggior parte dei titoli garantiti da ipoteca.Il sostegno del governo fornisce un certo grado di garanzia che gli investitori verranno pagati.

Esistono diversi usi del fattore di pool.Uno è consentire ai potenziali investitori di sapere quanto valore rimane in una quota particolare del pool.Ciò può aiutarli a valutare un prezzo equo se vogliono acquistare un'altra quota di investitori.

Un altro uso del fattore di pool è per tenere conto della garanzia dei prestiti, vale a dire le proprietà coperte dai mutui.Se il fattore è inferiore in una fase particolare di quanto si prevede normalmente, potrebbe indicare che c'è stato un rimborso più rapido dei mutui.A sua volta, ciò aumenta la probabilità che alcuni mutui siano stati rimborsati per intero.Ciò ridurrebbe il numero di proprietà coperte dal pool e quindi aumenta il rischio proporzionato in caso di impostazione predefinita dei mutui sui loro pagamenti.