Hva er en fase 2 -vurdering?

En fase 2-miljødirettingsvurdering (ESA) er en amerikansk statsmandert prosess for å teste kommersielt land og forbedringer for å bestemme nivået av miljøforurensning.Det gjennomføres etter at en fase 1 ESA har bestemt at forurensning sannsynligvis eksisterer.Vurderingsprosessen hjelper til med å etablere ansvar for kjøpere som søker å kjøpe eiendommen og for å bestemme opprydningskostnadene.

Miljøforurensning av fast eiendom oppstår når farlige kjemikalier eller petroleum siver inn i bakken eller farlige materialer brukes i konstruksjonen av forbedringer.Dette kan skje når en eiendom er for nær et produksjonsanlegg som for eksempel dumper kjemikalier i den lokale elven.Byggematerialer inneholder ofte forurensninger som et resultat av endrede industrielle standarder som på en gang godkjente bruken av visse stoffer bare for å finne at de er farlige for mennesker over tid, for eksempel asbest og blymaling.

Den amerikanske regjeringen etablerte strenge ansvarsstandarder forInnkjøpere av kommersiell eiendom, noe som gjør enhver kjøper ansvarlig for opprydding av forurenset eiendom når kjøpet går gjennom.Dette ansvaret knytter seg uansett når forurensningen skjedde, som var ansvarlig for problemet, eller om kjøperen var klar over problemet før han fullførte salget.Det eneste unntaket er hvis kjøperen kan bevise at han gjennomførte en flittig undersøkelse av eiendommen for å bestemme forurensning.Hvis hans due diligence ikke hevet røde flagg, regnes han som en "uskyldig kjøper" og er ikke ansvarlig for opprydding.

.En ESA har tre faser.Den første fasen er undersøkende.Den søker i eiendommen til eiendommen og det omkringliggende området for tegn på miljøpåvirkninger, for eksempel nærhet av produksjonsanlegg, historiske miljøhendelser og den vanlige bruken av byggematerialer til eiendommen.En vurdering av fase 2 er bestilt hvis etterforskningen avslører noe problem. En fase 2 -miljødildevurdering er testfasen.Etterforskeren tar prøver av jord, grunnvann og overflatevann, og tester dem for petroleum, tungmetaller, plantevernmidler og løsningsmidler.Han tar også prøver av byggematerialene som brukes på forbedringene og tester innendørs luftkvalitet.Prosessen ser etter blymaling, radon, kvikksølv, asbest, mugg og mugg. American Society for Testing and Materials (ASTM) setter standardene for en fase 2 -vurdering av miljødilbud.En konsulent blir ansatt for å gjennomføre etterforskningen og gir kjøperen en skriftlig rapport.Typisk etablerer rapporten hvilken type forurensning som er involvert og eksponeringsnivået, samt gir en profesjonell mening om den korrigerende tiltak som bør iverksettes for å rydde opp i eiendommen.Dette er en uunnværlig del av prosessen for en kjøper, og lar ham bestemme kostnadene forbundet med statsmandert opprydding hvis han bestemmer seg for å gå gjennom salget.