Jakie są różne rodzaje podejścia do oceny?

Trzy różne rodzaje podejść lub metody prowadzenia oceny to koszty, porównanie rynkowe i podejścia dochodowe.Podejścia te są modelami ekonomicznymi, które reprezentują różne sposoby oszacowania wartości własności.Rzeczoznawcy wykorzystują swoją wiedzę specjalistyczną do określenia podejścia, które jest najbardziej istotne dla rodzaju spornej nieruchomości.Wycena nieruchomości jest bardziej techniką niż ćwiczeniem faktycznym, a podejście do oceny stanowi kontekst, w którym rzeczoznawca uczyni jego opinię eksperta.

Wartość nieruchomości może być ostatecznie ustalona tylko wtedy, gdy nieruchomość jest sprzedawana.Do czasu dokonania faktycznego zakupu w celu ustalenia ceny, którą faktyczny kupujący płaci na otwartym rynku, każda dyskusja na temat wartości nieruchomości jest spekulacyjna.Ocena próbuje wykorzystać modele wyceny w celu oszacowania, za co nieruchomość jest warta lub sprzedawana w pewnych okolicznościach.Wartości nie zawsze równa się cenie, którą kupujący zapłaciłby w bieżących lub przyszłych warunkach rynkowych, więc każda ocena jest ekspertem w sprawie wyroku wydanego zgodnie z pewnymi ograniczeniami.

Jednym z kluczowych ograniczeń jest podejście wyceny.Rzeczoznawca musi zdecydować, który konstrukt ekonomiczny może zapewnić najlepiej oszacowanie wartości.Decyzje dotyczące stosowania jednego podejścia do oceny, a nie innego, często zależą od rodzaju spornej własności i kontekstu, w którym przeprowadzana jest ocena.Bardzo rzadko jest tylko jednym podejściem oceniającym jedynym sposobem na wartości nieruchomości.

Podejście kosztów ustala wartość poprzez określenie faktycznego kosztu zastąpienia nieruchomości.Koszty bierze pod uwagę zakup gruntów i odtworzenie ulepszeń przy użyciu obecnie dostępnej siły roboczej i materiałów.To podejście do oceny jest najczęściej stosowane w unikalnej nieruchomości i przez firmy ubezpieczeniowe przy ustalaniu wypłaty wpływów z polisy.W tym przypadku pytanie o wycenę nie jest tym, co nieruchomość sprzedałaby na otwartym rynku, ale to, czego właściciel potrzebowałby, aby odbudować dokładną strukturę. Porównanie rynku lub porównywalne podejście sprzedażowe, jest wykorzystywane do ceny mieszkań jednorodzinnych.Ustanawia wartość, porównując nieruchomość z podobnymi nieruchomościami, które sprzedawały się ostatnio na rynku lokalnym.Każdy kawałek nieruchomości jest funkcjonalnie i sytuacyjnie wyjątkowy i żadne porównanie podobnych nieruchomości nie może w pełni określić prawdopodobnej ceny sprzedaży.Rzeczoznawcy wykorzystują swój najlepszy osąd do wybierania porównywalnych nieruchomości i oszacowania wartości rynkowej w oparciu o faktyczną sprzedaż.

Podejście dochodowe ustanawia wartość nieruchomości na podstawie ekstrapolacji wartości nieruchomości bieżącego i przyszłego strumienia dochodów.To podejście do oceny jest najczęściej wykorzystywane do ceny własności komercyjnej, takich jak wielopoziomowe budynki mieszkalne.Rzeczoznawcy na przykład pobierają rolkę czynszu i korzystają z jego obecnej wartości, prawdopodobnego wskaźnika pustostanów i prawdopodobnej stawki z czasem, aby osiągnąć opinię ekspertów na temat wartości nieruchomości.