Mülkiyet varlık yönetimi, mülkün içinde bulunduğundan daha büyük bir bağlam göz önünde bulundurularak mülk yönetimidir. Bu bağlam genellikle gayrimenkul sahibi olmak ve yönetmek dışında bir iştir. Örnekler arasında imalat, depolama, perakende satış, araştırma ve geliştirme veya iş yürütme şubesi için ofis alanı sayılabilir. Bağlam ne olursa olsun, mülk varlık yönetiminin amacı, gayrimenkulü bağımsız bir işletme olarak ele almak ve değerini en üst seviyeye çıkarmaktır.
Bağımsız bir gayrimenkul işletmesi, ürettiği net gelire göre değerlenir. Taşınmazın uygun bir şekilde korunmaması durumunda, onu tamirat yapmanın maliyeti net gelirle gösterilen değerden düşülecektir. Daha sonra bir gayrimenkul parçasının net gelirini nasıl en üst seviyeye çıkaracağınızı bilmek istersiniz.
Dört genel maliyet kategorisi vardır: emlak vergileri, boşluk, kamu hizmetleri ve bakım. Emlak vergileri genellikle bir mülkün gelirinin yüzde 15 ila yüzde 20'sini tüketir. Hem eyalet içinde hem de eyaletler arasında değişen vergi daireleri farklı vergi planlarına sahiptir, bu nedenle kesin oran daha yüksek veya düşük olabilir. Emlak vergileri azaltmak için en zor gider. Bilge mülk varlık yönetimi, vergi değerlendiricisinin resesyonlardaki değerini düşürmeye çalışacaktır.
Boşluk bir sonraki en büyük maliyettir. Planlanan brüt gelirin yüzde 9'dan yüzde 18'ine burada kaybedilebilir. Bir kiracı ayrıldığında, ev sahibi kayıp gelir, resim ve yeniden pazarlama maliyeti, yeni “kiracı iyileştirmeleri” maliyetini, kiracının ihtiyaçlarına özgü iyileştirmeleri ve reklam ve yasal maliyetler gibi kiralama maliyetlerini doğurur. kiralama hazırlığı ve gözden geçirme ile ilişkili.
İhtiyatlı mülk varlık yönetimi, her zaman azami kira elde etmeme pahasına olsa bile ciroyu en aza indirecektir. Mevcut kiracılar için kiranın ayda birkaç dolar azaltılması kiracıdan ayrılma maliyetinden daha ucuzdur. Tersine, boş alanı boş bırakmanın biraz daha uzun sürmesine izin vermek, onu karşılayamayacak bir kiracıya ya da önemli kredi sorunları olan birine kiralamaktan daha ucuzdur. İyi bir kiracıyı kaybetmekten daha pahalı olan tek şey kötü olanı tahliye etmektir.
Kamu hizmetleri, yüksek ofis alanlarındaki ev sahibine, alanların genellikle bireysel olarak ölçüldüğü şerit alışveriş merkezlerinde önemli bir maliyettir. Mülkiyet varlık yönetimi bağlamında, kamu hizmetleri önemlidir, çünkü daha büyük işletme onlara doğrudan ya da dolaylı olarak ödeme yapmaktadır. Aydınlatma, ısıtma ve iklimlendirme artık normalde bilgisayarlar, ısı sensörleri ve hareket dedektörleri tarafından kontrol edilmektedir. Bunların mevcut ve güncel olduğundan emin olun.
Alınan kira bedelinin yüzde 8 ila yüzde 12'sini tüketmesi gereken bakım, taşınmazı kısa değiştirmek için en sevilen yerlerden biri. Mülkiyetin iyi durumda tutulmaması, mülk yönetiminde zayıf bir varlık stratejisidir. Sorunlar zamanla artma eğilimindedir ve tamirat yapılması gereken zaman olsaydı, sahip olacakları maliyetin katları kadar gider. Öte yandan, gereksiz yere pahalı fikstür satın almak, hangi yönetici isterse isteyin, boşa harcanır. En iyi strateji, mülkiyeti doğru ve uygun olduğunda onarmak, ancak fazla ödeme yapmaktan veya fazla iyileştirmekten kaçınmaktır.
