Gayrimenkul fiyatları, kısa sürede mülk fiyatları hızla yükseldiğinde oluşur. Enflasyon ve ücretler çoğu zaman yükselen emlak fiyatlarına ayak uyduramıyor, bu da fiyat artışlarının sürdürülebilir olamayacağı anlamına geliyor. Bir emlak balonunun doğrudan olumsuz etkileri artmış haciz içerir ve dolaylı etkiler daha yüksek işsizlik oranları içerebilir.
Tüm pazarlanabilir mallar gibi evlerin fiyatları da kısmen arz ve talep kaynaklı. Satılık evden daha fazla alıcı olduğunda, alıcılar arasındaki rekabet mülk fiyatlarının artmasına neden olur. Birçok alıcı, satın almak için daha uzun bekleyecekleri, daha fazla fiyatın artacağı inancıyla mülk için bilerek aşırı fiyatlar öderler. Evlerin aşırı derecede pahalı hale gelmesinden önce alıcıların emlak piyasasına katılma isteği, tipik emlak balonunun arkasındaki büyük itici güçtür.
İşletme harcamalarını teşvik etmeyi amaçlayan maliye politikaları, bir emlak balonu oluşturma veya daha da kötüleştirme etkisine sahip olabilir. Merkez bankaları sık sık faiz oranlarını düşürür, böylece borçlanma işletmeler için daha ucuz hale gelir ve bu maliyet tasarrufu işletmelerin yeni çalışanları büyütmesini ve işe almasını kolaylaştırır. İşletmeler büyüdükçe, daha fazla insan ev satın alabiliyor ve bu da konut talebinde bir artışa neden oluyor. İnşaat firmaları bu talebi karşılayacak kadar hızlı bir şekilde her zaman yeterince yeni ev inşa edemezler. Sonuç olarak, bir emlak balonu ortaya çıkar.
Evler aşırı derecede pahalı hale geldiğinde, çok sayıda insan evleri karşılayamaz ve bunun sonucunda ev arzı talebe ağır basar. Mevcut mülk sahipleri, evlerini pazar fiyatlarının altında satmak zorunda kalıyorlar, çünkü alıcıları çekemiyorlar. Artan sayıda ev sahibi evlerini daha düşük ve daha düşük fiyatlarla sattıkça, emlak balonu sona ermektedir. Balonun bitiminden önce ev satın alan kişiler, mülklerinin değerini aşan ipotek bakiyelerine sahiptir. Bu borçlar, fazla borcu karşılamak için yeterli tasarrufları olmadığı sürece evlerini satamazlar.
Evlerini satmadan önce ipoteklerini ödeyemeyen insanlar genellikle hacizle sonuçlanır. Yüksek haciz işlemleri emlak fiyatlarının daha da düşmesine neden olmaktadır. Yatırımcılar, ipotek ve gayrimenkule bağlı menkul kıymetlerin fiyatlarındaki düşüş nedeniyle para kaybediyorlar. Sonuç olarak, yatırımcıların harcayacakları daha az parası var, bu da kurumsal karların düşmesi ve firmaların çalışanları işten çıkararak maliyetleri düşürmeye başlaması anlamına geliyor. Sonunda konut fiyatları o kadar düşüyor ki, alıcılar pazarları yeniden pazarlık yapmak için geri çekiyor ve daha fazla insan tekrar emlak almaya başladığında yeni bir emlak balonu oluşmaya başlıyor.
