Mortgage türevleri, konut ipoteğinin altında yatan değere bağlı bir tür finansal yatırım aracıdır. Yatırımcılar, geleneksel hisse senetleri ve yatırım fonları ile birçok özelliği paylaşan bu türevlerin hisselerini alıp satmaktadır. Türevlere yatırım yapmak, şirketlerin riski azaltmasına yardımcı olabilirken, aynı zamanda önemli finansal kayıplara yol açabiliyor. Yüksek faizli kredilere dayanan ipotek türevleri, 21. yüzyılın başlarında Amerika Birleşik Devletleri'ndeki (ABD) durgunluk ve ipotek krizine önemli bir katkıda bulundu.
Kredi türevleri pazarı, küresel finansal piyasanın büyük bir kısmıdır ve ipotek türevleri bu kredi pazarının sadece küçük bir kısmıdır. Her bir ipotek türevi grubu, çok sayıda ipotek kredisini temsil eder ve yüzlerce hatta binlerce bireysel konut ipoteği içerebilir. Kredileri bu şekilde bir araya toplayarak, bankalar daha fazla kişiye ev sahipliği imkânı sunarken, alıcılar ödeme yükümlülüklerini yerine getirmediğinde kendi mali zarar risklerini azaltır.
Bireyler konut kredisi almak istediklerinde, bir ipotek başvurusunda bulunmak için bir banka veya borç verenle görüşürler. Bankalar parayı bireye borç verir, sonra da kredileri yatırım veya türev firmalara satar. Banka bu hizmet için bir ücret öder ve karşılığında, türev şirketi bankanın kredi ödemesini almasını sağlama sorumluluğunu üstlenir. Bankalar bu kredilerle ilgili potansiyel ödüllerin çoğunu kaybediyor, fakat aynı zamanda kendilerini büyük bir riskten kurtarıyor. Bunun yerine, hem potansiyel kazançlar hem de riskler yatırım şirketi tarafından emilir.
Yatırım firmaları, belirli ipotek türevleri grupları alıp almayacağına karar vermelerine yardımcı olmak için karmaşık hesaplamalar yapar. İpotekleri, evlerin değerine, faiz oranına ve her ev sahibinin temerrüde düşme olasılığına dayanarak analiz ederler. Beklenen zarar beklenen ödülden düşükse, firma türevleri almaya karar verecektir. Bu durumda, yatırımcı firma ve yatırımcıları, tüm ev sahipleri kararlaştırıldığı gibi ödeme yaparlarsa veya mülk değerleri yükselirse büyük kazançlar elde edebilirler. Bu firmalar aynı zamanda ev sahipleri kredilerde temerrüde düşerse veya mülk değerleri düşerse para kaybedebilir.
İpotek türevleriyle ilgili sorunların birçoğu düşük faizli ipotekleri veya düşük kredili alıcılara verilen kredileri içerir. Agresif kar ve büyüme hedeflerine ulaşmak için bazı bankalar, geri ödemesi muhtemel olmayan borçlulara ipotek verebilir. Bu, doğrulanmamış geliri olan insanları, özsermayesi olmayan şişirilmiş fiyatlarla ev satın alanları ya da aldıkları kredileri geri ödemesi kötü bir geçmişi olan alıcıları içerebilir. Bu olduğunda, türevler ve yatırım firmaları para kaybederler. Bir durgunluk ya da diğer ekonomik kriz sırasında, çoğu ev sahibi kredilerinde temerrüde düşebilir ve bu durum bankalar, yatırım şirketleri ve ev sahipleri için önemli bir mali kayıp sağlayabilir.
