Bir mülk türevi, türevinin değerinin gayrimenkul varlıklarındaki değişikliklere bağlı olarak dalgalandığı spesifik bir finansal enstrüman türüdür. Bu türevleri kapsayan sözleşmeler genellikle emlak mülkü endekslerine dayanarak yazılır; İyi yapılandırılmış, geniş tabanlı endeksler bu tür finansal işlemlerde hayati öneme sahiptir. Bu işlemler oldukça karmaşıktır, bu yüzden genellikle şirketler veya karmaşık yatırımcılar türev kullananlardır. Mülkiyet türevlerinin örnekleri vadeli sözleşmeler, toplam iade takasları veya tahvil yapısında türevli tahvillerdir.
Vadeli işlem ve gelecekteki sözleşmeler emlak türevlerini kullanan en yaygın işlemlerdir. Tipik bir gelecekteki sözleşmede, yatırımcı belirli bir zamanda belirli bir miktarda ödeme yapmak için anlaşma yapar. Başka bir yatırımcı daha sonra üzerinde anlaşmaya varılan bir mal endeksinin bir katını ödeyecek. Bu çoklu sabittir. Buna bakmanın basit bir yolu, her bir tarafın gelecekteki farklı bir finansal sonuç için bahis oynadığıdır.
Bazı ticari emlak yatırımcıları takas gibi stratejiler kullanır. Bunlar bir faiz oranı endeksine dayanarak ödemeleri yapar. Gayrimenkul türevleri, yatırımcıların gerçekten bina alıp satmak zorunda kalmadan emlak piyasasında bulunmalarını sağlar. Bu nedenle, emlak türevleriyle işlem yapmak için başka bir terim sentetik gayri menkuldir.
Yatırımcının kira mülkü ve sabit ödemeli bir borcu varsa, talep edebileceği kira miktarındaki değişimler, bu ödemeleri mülkten elde ettiği gelirle karşılayamayacağı anlamına gelir. Türevlerin kullanılması bu olasılığın üstesinden gelmeye yardımcı olabilir; Yatırımcı satmak zorunda kalmadan binanın değerindeki dalgalanmadan faydalanabilir. Kira oranları çoğu kez mülk değerleriyle birlikte artar veya düşer, bu nedenle türevler, kira düşük olduğu zamanlarda ek gelir sağlamaya yardımcı olabilir. Buradaki zorluk tam olarak hangi türevin kullanılacağına karar vermektir.
Temel olarak, mülk türevleriyle yapılan finansal işlemlerde, üzerinde anlaşmaya varılan endeksin değerine dayalı olarak nakit alışverişinde bulunan iki karşı taraf bulunur. Gayrimenkul yatırımcılarının karmaşık türevlere yatırım yapan yatırımcıların iflas riskini taşımaları nedeniyle, yalnızca basit türevleri ve fiziksel özelliklerle yakından eşleşenleri kullanmaları önerilir. Bununla birlikte, dikkatli bir şekilde kullanılırsa, mülk türevleri ticari emlakların dengelenmesine ve zorunlu satışlara karşı korunmaya yardımcı olabilir.
İngiltere, emlak türevlerini kullanmada dünya lideri olmuştur. İngiltere'de ticari mülklerde kullanılan en yaygın endeks Invest Property Databank'tır. Bu endeks, Avustralya, Almanya, İsviçre, Fransa, İtalya ve İsviçre gibi diğer bazı ülkelerde de kullanılmaktadır. Türev işlemlerde kullanılan endekslerin güvenilir olması önemlidir. Amerika Birleşik Devletleri'nde, kullanılan en yaygın iki endeks, Ulusal Gayrimenkul Yatırım Ortakları Endeksi ve Standart ve Yoksullar Endeksi'dir.
