Federal Konut İdaresi (FHA), ipotekleri onaylı borç verenlerden sigortalayan bir hükümet dalıdır. Bu krediler borçlular için genellikle caziptir, çünkü FHA kuralları geleneksel kredi programları tarafından uygulananlardan daha kolay karşılanabilir. FHA'nın düzenlemeleri uyguladığı alanlardan bazıları satıcı imtiyazları, başvuranların kredi notlarını ve tahsilatları veya iflas işlemlerini içerir. FHA rehberleri ayrıca kredi puanları ve gelir belgelerine göre peşinat için gerekenleri de getirmektedir.
Federal Konut İdaresi Başkanlığı (FHA), 1934 yılında Amerika Birleşik Devletleri Kongresi tarafından oluşturulan bir devlet kurumudur. Bu süre zarfında, konut endüstrisi katı ipotek kredisi koşulları ve milyonlarca inşaat işçisi işsizle birlikte ciddi bir düşüş gösterdi. Bu nedenle FHA'nın amacı, ev sahipliğini teşvik etmek ve ekonomiyi teşvik etmekti.
1965 yılında FHA, Konut ve Kentsel Gelişim (HUD) bir parçası oldu. Bugün, bu kurum, 50 eyalette ve ABD topraklarında tek ve çok aileli ev ipoteklerini onaylı borç verenlerden temin ediyor. Bu sigorta, bir ev sahibinin borcunu ödemesi durumunda kredi verenleri olası zararlara karşı korur. Böyle bir durumda, FHA borç verene finansal bir tazminat öder ve böylece geleneksel kredilere hak kazanamayan adaylar için onay teşvik eder.
Bu tür bir ev kredisine yapılan temyiz başvurusunun bir kısmı FHA ipotek onay sürecinde görülebilir. Genel olarak, FHA onay kuralları geleneksel programlardan daha katı değildir. Bununla birlikte, başvuru sahiplerinin FHA kredisini kabul etmeleri için belirli kriterlerin yerine getirilmesi gerekir.
2010 yılında, FHA izin verilen satıcı imtiyazlarını yüzde altı'dan üçe düşürdü. Bu imtiyazlar, genellikle bir ev alımında pazarlık aracı olarak kullanılır ve genellikle kapanış ücretlerine gider. Sigortayı garanti altına almak için gerekli olan miktara sigorta ve borç verenin yanı sıra ev sahibi sigorta masrafları ve yıllık emlak vergileri dahil edilebilir. Bu nedenle, satıcı imtiyazlarını kullanmak, genellikle yeni ev alıcıları için cepten harcamaları azaltır.
Başvuru sahiplerinin kredi depoları da genel FHA kurallarına göre düzenlenmiştir. 580'in üzerinde kredi notuna sahip herhangi bir başvuru sahibi maksimum finansman için uygundur, oysa 500 ile 579 arasında bir puan alan bir kişi genellikle maksimum yüzde 90'lık kredi-değeri (LTV) tutarı alır. LTV genellikle bir evin veya mülkün değerlendirilen değerine dayanır. 500 puanın altında kredi notuna sahip kişiler FHA finansmanı için uygun değillerdir. Bununla birlikte, bireysel kredi verenlerin kredi puanları için kendi kriterlerini getirebileceklerini belirtmek önemlidir ve birçok konut sektörü uzmanı başvuru sahiplerinin 620'nin üzerinde puan almaları gerektiğini önermektedir.
Bir başvuru sahibinin kredisinde tahsilat hesapları göstermesi durumunda, FHA'nın her vakayı ayrı ayrı incelemesi muhtemeldir. Bu hesaplara, bazı durumlarda kredi onayı şartı olarak tam olarak ödenmesi gerekmez. Mahkeme kararıyla verilen kararlar, diğer taraftan, finansman sağlanmadan önce sık sık yerine getirilmesi gerekmektedir.
Bölüm 7 veya 13 iflas, borçlunun FHA kredisi almasını engellemez. FHA kurallarına göre, başarılı bir şekilde tamamlanan veya işlemleri tamamlayan kişiler hala kredi onayı almaya uygun olabilir. Birçok durumda, borçlunun yeniden kurulmuş krediyi ve finansı yönetme yeteneğini göstermesi gerekir.
Bir borçlunun talep ettiği asgari peşinat, kredi puanı ile belirlenir. 580 ve üstü puan alan kişiler, kredi onayı için genellikle yüzde 3,5 peşinat ödemeye ihtiyaç duyarlar. Bununla birlikte, puanları 580'in altında olan kişilerin, yüzde 10'luk bir peşinat ödemesi gerekebilir.
Gelir belgelendirmesinin sağlanması, FHA başvuru sürecinin çok önemli bir parçası olabilir. Borçlunun cari geliri genellikle krediyi kararlaştırılan şartlara göre yerine getirme kabiliyetini belirler. Dolayısıyla, borç alanın mevcut işverenlerden belgelenmiş W-2'lere veya 1099'lara ve bir önceki yıla ait vergi beyannamelerine ihtiyacı olması muhtemeldir. Gelir ayrıca FHA yönergeleri ile belirlenen asgari borç-gelir oranlarını karşılamak veya aşmak için yeterli olmalıdır. Konut ödemesi borçlunun aylık gelirinin yüzde 31'ini aşmamalı ve toplam harcamaları yüzde 43'ü geçmemelidir.
