Geçiş oranı, genellikle net faiz olarak adlandırılan, ipoteğe dayalı bir teminatın ihraççısının, yatırımın hizmetine ilişkin tüm masraflar ve ücretler yerine getirildikten sonra, yatırımcılara ödediği faiz miktarıdır. Bu oran, yatırımcıların menkul kıymetlere yatırım yapmayı seçerek elde ettikleri getiri olarak işlev görür. Bu tip faiz oranına bir geçiş olarak atıfta bulunmak, yatırımcılara iletilen tutarın, temel ipotek ödemelerinden, ödeme aracısı aracılığıyla ve nihayetinde yatırımcıya geçmesi ile ilgilidir.
Geçiş oranının her zaman borçlunun teminatı geri almak için kullanılan ipoteklere ödenen ortalama faiz oranından daha düşük olduğunu not etmek önemlidir. Bunun nedeni, çeşitli ücretlerin ödenen faizden düşülmesindendir. Bu ücretler, söz konusu menkul kıymetlerle ilgili işlemleri yapmak için genel yönetim ücretlerini ve yatırımın kendisiyle ilişkili garantiler için yapılan her türlü masrafları içerir. Çoğu zaman, bu ücretler üretilen faizlerin yüzdesi olarak belirlenir, ancak bazı durumlarda ücretler menkul kıymet ihracını düzenleyen şart ve koşullarda tanımlanan sabit oranlardır.
İpoteğin menkul kıymetlere destek olarak kullanılmasını içeren menkul kıymetleştirilmiş bir varlık havuzunun oluşturulması nadir değildir. İpoteğe sahip olan birçok kurum bu türden finansal araçlar hazırlayacak ve ihraç edecektir. Ekonomi istikrarlı kaldığı sürece, bu tür bir güvenlik düzenlemesine yatırım yapmakla ilişkili risk diğer bazı yatırım seçeneklerine kıyasla düşük kalır ve geçiş oranı olarak gerçekleşen getirinin, risk içerir.
Birçok durumda, bir yatırımcının geçiş oranının oluşturulmasından elde edeceği getiri miktarını tahmin etmek mümkündür. Herhangi bir yatırımda olduğu gibi, ortaya çıkan net faiz miktarını etkileyebilecek beklenmeyen faktörler olasılığı da vardır. Örneğin, güvenliği geri alan ipoteklerin sabit bir oran yerine değişken veya değişken bir oran taşımaları durumunda, ortalama faiz oranındaki değişimler geri dönüş düzeyini etkileyecektir. Bu nedenle, yatırımcılar, faiz oranlarındaki değişimin güvenliğin ömrü boyunca gerçekleşmesini öngörmeyi denemekte ve bunları öngörülen geçiş oranına dahil etmekte başarılı olmaktadır. Bu, yatırımcının, teminatın geri kazanılmasının dayanak ipoteğe ilişkin risk derecesine değip değmeyeceğini belirlemesine yardımcı olacaktır.
