Sentetik bir kiralama, kiracı, belirli vergi avantajları ve bilanço ile ilgili olarak da bilinen kira sözleşmesinden yararlanan bir işletmeye izin verir. Yapı, mülk sahibi veya kiraya veren, mülkün kiracısının veya kiracının kira ödemeleri karşılığında mülk üzerinde çalışma hakkına izin verecek şekilde düzenlenmiştir. Kiracı genel olarak kirayı ödemek için finansman kullanmasına rağmen, sentetik bir kira kiracı şirketin bilançosunda bir borç olarak ortaya çıkmaz. Ek olarak, kiracı, krediyle yapılan faiz ödemeleri ve mülkün maruz kalabileceği herhangi bir değer düşüklüğü için yararlı vergi muamelesi alabilir.
Şirketler her zaman, genel finansal durumunu iyileştiren anlaşmalar yapmaktan endişe duyuyorlar. Pek çok durumda, anlaşmalar, bir şirketin önemli bir finansal yükümlülük üstlenirken bile bilançosunu bozulmamış bir görünümde tutmasına izin verecek şekilde yapılandırılabilir. Bu tür bir düzenleme, bir şirketin bilançoda olumsuz olarak görünmeden mülk kiralamasına izin veren sentetik bir kiralama olarak bilinir.
Sentetik bir kiralama işleminin iki ana tarafı, genellikle düzenleme amacıyla kurulan bir banka veya özel bir şirket olan kiracı ve mülk kiralamayı ve üzerinde işlem yapmayı kabul eden kiracıdır. Bu yüzden bu tip bir kiralama işlemi bazen işletme kiralaması olarak da bilinir. Birçok durumda, kiraya veren, düzenlemeyi tamamlamak için finansmanın yapılmasına izin veren kiracıya da borç verir.
Kiralama işlemi devam ederken, bir kira sözleşmesinin özellikleri kiracının bilanço dışı tutmasını sağlar. Bu tür bir düşünce, potansiyel yatırımcılara güçlü finansal temeller göstermek isteyen şirketler için son derece önemlidir. Kiracı için bir başka pozitif ise, şirketin mülkün herhangi bir değer düşüklüğü veya borç verene kredi borcuna ödediği herhangi bir faiz için vergi yardımı almasıdır.
Sentetik bir kiralamada belirli kısıtlamaların olduğunu not etmek önemlidir. Örneğin, kiracı, kirayı tamamladığında mülk satın almak zorunda kalmayacak şekilde yapılandırılmalıdır, ancak isterse yapabilir. Buna ek olarak, kira seviyeleri yeterince düşük tutulmalıdır ki, kira süresi boyunca toplam ödemelerin tutarı mülkün piyasa değerinin yüzde 90'ını geçmemelidir.
