Bir mülk dondurması, mülkün faydalanıcıları için vergi sonuçlarını sınırlandıran veya hatta ortadan kaldıran bir şekilde varlıkları düzenlemek için bir emlak planlama yaklaşımıdır. Bu genellikle, bu varlıkların başka bir işletmeye devredilmesini, dönüştürüldükten ve yararlanıcılara verilmesini içerir. Birçok ülkede, bu durum mülk edinmenin bir parçası olarak yararlanıcılara devredildiğinde varlıklar üzerinde sermaye kazancının vergi kazanması durumunu ortadan kaldırır.
Bir emlak dondurmanın nasıl çalıştığına dair iyi bir örnek, ortak hisse senedine sahip bir yatırımcıyı düşünmektir. Buradaki fikir, mirasçılarının bu hisselerin değerinden faydalanmasını sağlamaktır, ancak sermaye ödemek zorunda kalmadan, mirasçıların gerçekten almadığı kazançlar üzerinden vergi kazanırlar. Bunu yapmak için yatırımcı, adi hisse senetlerini, imtiyazlı hisse senetleri ile değiştirildiği ihraç eden şirkete geri aktarır. İmtiyazlı paylar büyüme olmayan araçlar olarak kabul edildiğinden, genellikle sermaye kazancı vergisine tabi değildir. Bu, asıl mal sahibinin yatırım için herhangi bir sermaye kazancı vergisi ödememesi ve yararlanıcıların mülkten gerçekten miras almaları durumunda sermaye kazancı vergisi borcu olmadığı anlamına gelir.
Aynı genel müdür, bir işletmenin sahip olduğu stoklara gelince çalışır. Ortak hisselerin imtiyazlı paylar için devredilmesi, işletme sahibi vefat ettiğinde, bazen bir şirkette sakatlanabilecek bir durum olarak, sermaye kazancı vergilerinin değerlendirilmesinin önlenmesine yardımcı olur. Amaç, şirketi korumak ve onu çocuklara veya diğer mirasçılara devretmekse, bu yaklaşım, işletmenin sağlam kalması ve vergi borcunu kapatmak için tasfiye etmek zorunda kalmama şansını artırmaya yardımcı olur.
Yararlanıcılar, bir mülk dondurulması kullanıldığında sermaye kazancı vergileriyle uğraşmak zorunda kalmasa da, bu, hisse senetlerinin değerinin takdir edeceği gibi, sonraki yıllarda vergi borçlanmasını engellemez. Bu açıdan donma, bazı vergilerin ödeneceği zamanı erteleme aracı olarak görülmelidir. Ayrıca, mülkle ilgili vergi yapısı herhangi bir miras vergisinin ödenmesini gerektiriyorsa, bir mülk dondurması söz konusu vergi borcunun miktarını etkileyebilir veya etkilemeyebilir.
İlgili vergi yasalarının yapısına bağlı olarak, bir mülk dondurmaya devam etmeden önce göz önünde bulundurulması gereken birkaç husus vardır. Bazı ülkelerde, bu stratejiyi bir işletmeyle kullanmak, mal sahibinin hisse senetlerini oy kullanma kabiliyetini sınırlayabilir. Bunun yerine, oy kullanma imtiyazları lehtarlara verilir. Faydalanıcı ile mal sahibi arasındaki ilişki, mal sahibinin hak sahibinin oy kullanma şeklini dolaylı olarak etkilemesine izin veren bir kişi olduğunda bu uygulanabilir bir durum olabilir. Yararlanıcının, işletme sahibinin oy vermeden önce avukatına danışmadığı bir potansiyel varsa, bir emlak dondurması kurmak en iyi çözüm olmayabilir.
