Yatırım amaçlı gayrimenkuller, kiralama amacıyla kullanılan mülk, konut veya ticari mülkiyettir. Bir kişinin mülkün parasını ödeyebilmesi için, satın alma işlemini tamamlamak için genellikle yatırım amaçlı ipoteği adı verilen bir kredi alması gerekecektir. En yaygın ipotek türleri sabit faizli krediler, ayarlanabilir faizli ipotek (ARM) ve balon kredilerdir.
Sabit faizli yatırım amaçlı gayrimenkul ipoteği, kredinin tamamı için belirlenmiş bir faiz oranı talep eden borçtur. Tutarlı ödeme tutarı bütçelemeyi kolaylaştırdığından, bu kredi türü sıklıkla tercih edilir. Kredi süresi her iki tarafça kararlaştırılan herhangi bir süre için belirlenebilir, ancak en sık kullanılan artış 15, 20 ve 30 yıldır. Kısa vadeli kredilerin ödemeleri daha büyüktür, ancak kredi verenler bu kredilerin daha az riskli olduğunu düşündüğünden faiz oranları düşüktür. Ödemeyi düşük tutma ve anında nakit akışını iyileştirme konusunda daha fazla endişe duyan bir yatırımcı daha uzun bir süre için tercihte bulunabilir.
ARM, düşük giriş faiz oranları nedeniyle borçlu için cazip olabilecek başka bir yatırım amaçlı gayrimenkul ipoteğidir. Bu ipotek türü bir finansal endeks değerine bağlanır ve piyasadaki dalgalanmaları yansıtmak için oranlar periyodik olarak yükseltilir veya düşürülür. Borç verenin avantajı, ipotek sahibinin, para maliyetindeki değişiklik riskini taşıyan taraf olduğu ve borç verenin bu riski geleneksel bir kredide taşıdığıdır.
Bir balon kredisi, öncelikle bir alıcı mülkünü sınırlı bir süre için elinde bulundurmayı planlıyorsa, yeniden finanse etmeyi planlıyorsa veya dönem sonunda büyük miktarda nakit akışı almayı bekliyorsa kullanılır. Bu kredinin faiz oranları daha düşüktür ve bu tutarın tamamı için itfa etmemektedir, bu nedenle balon ödemesi yapılıncaya kadar, genellikle beş ila yedi yıl içinde ödeme daha düşüktür. Birçok balon kredisi, balon vade geldiğinde mevcut piyasa fiyatından sabit oranlı bir ipoteğe dönüştürme seçeneğine sahiptir.
Yatırım amaçlı gayrimenkul ipoteği üzerindeki faiz oranları, genellikle bir şahsın ikametgahı için tahsil edilen faiz oranlarından biraz daha yüksektir, çünkü bir kişinin kendi evi için bir kredisine temerrüde düşme olasılığı daha düşüktür. Ayrıca, gereken rezerv nakit miktarı genellikle kişisel konut alımlarından daha yüksektir. Genel olarak, borç veren yatırım amaçlı gayrimenkul ipoteği arayan bir kişinin nakit rezervlerde altı aylık ödemeye eşdeğer olmasını ister.
Diğer finansal hususlar, alıcının borç-gelir oranı (DTI), kredi puanları ve kredi-değer oranıdır. DTI, tüm aylık yükümlülükleri ekleyerek ve toplamı brüt aylık gelirle bölerek belirlenir. Alıcının negatif bir nakit akışına sahip olan diğer kiralık mülkleri varsa, DTI'yi hesaplarken negatif tutar borç olarak kabul edilecektir. Diğer mülklerin pozitif bir nakit akışı varsa, alıcı bir karlılık geçmişini kanıtlayabildiği sürece kâr gelir olarak kabul edilebilir. Bir yatırım amaçlı gayrimenkul ipoteği için önerilen yatırım amaçlı gayrimenkulden kira hesaplanırken, borç veren, olası boşlukları karşılamak için beklenen kiraların yalnızca% 75'ini içerecektir.
Kredi verenlerin çoğu, yatırım amaçlı gayrimenkul ipoteği onaylamadan önce% 20 peşinat gerektirir. Bununla birlikte, diğerleri, bir alıcının bu peşinatın bir kısmını ikinci bir ipotek veya özsermaye kredisinden almasına izin vermeye istekli olabilir. Borç verenler bazen finanse edecekleri mal türünü sınırlandırır; örneğin, bazıları kınamak dönüşümlerini finanse etmeyebilir, bazıları ise yalnızca ticari birimleri finanse edebilir. Yatırım amaçlı gayrimenkul satın almayı düşünen bir kişi sadece emlak piyasasını değil, aynı zamanda bölgedeki finansman seçeneklerini de araştırmalıdır.
