Gelir yaklaşımı, emlakçı veya diğer işletmelerin değerinin değerlendirilmesi sürecinde değerleme uzmanları tarafından yaygın olarak kullanılan bir değerleme süreci veya yaklaşımıdır. Yaklaşımın bir parçası olarak kullanılan formül, ilgili holdingin türüne bağlı olarak bir miktar değişmekle birlikte, genel fikir, belirli bir süre içinde varlıktan ne tür bir gelir veya getirin makul bir şekilde beklenebileceğinin belirlenmesidir. Yatırımcılar, konut veya ticari gayrimenkullerin mülkün kiralanmasından veya kiralanmasından elde edilebilecek gelir düzeyi açısından göz önüne alındığında gelir yaklaşımını yaygın olarak kullanırlar.
Çoğunlukla gelir yaklaşımı, üç farklı sınıf kategorisinden birine giren yöntemleri kullanır. Bir yöntem doğrudan büyük harf olarak bilinir. Bu yöntem, yıllık net işletme gelirinin tespit edilmesini ve mülkünle ilgili kapitalizasyon oranına bölünmesini içerir. Yıllık net işletme geliri, bakım maliyetleri, mülk iyileştirmeleri, amortisman, sigorta ve mülkün bir gelir yaratma girişiminde mülkiyeti ve kullanılması ile ilgili karları azaltacak diğer faktörleri dikkate alır. Sonuçta ortaya çıkan rakam, mülkün girişimi gerçekleştirmek için gerekli olanın üstünde ve ötesinde gelir elde edeceğini göstermiyorsa, yatırımcılar muhtemelen başka bir yerde fırsatlar arayacaktır.
Gelir yaklaşımına ikinci bir yöntem iskonto edilmiş nakit akışı yöntemi olarak bilinir. Burada amaç, kapitalizasyon oranını belirlemek için yıllık nakit akışını iskonto oranı ile ilişkilendirmektir. Bu, hesaplamada piyasadan elde edilen bir oranın kullanılmaması nedeniyle doğrudan kapitalizasyon yönteminden farklıdır. Amaç, mülkün uzun vadede bir yatırım olarak kullanılması gerekip gerekmediğine bağlı olarak, net faaliyet geliri bu yöntemde önemli bir faktör olabilir veya olmayabilir.
Brüt kira çarpanı, gayrimenkulün kira fiyatı ile karşılaştırıldığında, gayrimenkulün kira ve kiralarından elde edilen geliri dikkate alan gelir yaklaşımı içindeki bir yöntemdir. Yatırımcının hedeflerine bağlı olarak, yıllık kira ve satış fiyatı arasındaki oranı belirlemek veya satış fiyatı ile aylık kira veya kiralama tutarı arasındaki oranı hesaplamak daha yararlı olabilir. Fikir, uzun vadeli bir yatırım olarak kiralık evler veya apartman binaları satın almak olduğunda, bu yöntem, mülkünden beklenebilecek baz gelirin hızlı bir görüntüsünü sağlar. Genellikle, bu yöntem yatırımın gerçekten yatırımcının zamanına ve parasına değip değmeyeceğini belirlemek için diğer iki yöntemden biri ile birlikte kullanılır.
