Τι εμπλέκεται στην αποτίμηση της γης;

Η αποτίμηση της γης συνήθως περιλαμβάνει πολλούς υπολογισμούς για να καθορίσει πόσα χρήματα αξίζει μια γη.Μεταξύ άλλων, η αποτίμηση απαιτεί τον προσδιορισμό του πόσο η γη αξίζει ανεξάρτητη από οποιαδήποτε κτίρια, πόσο η γειτονιά αναμένεται να αναπτυχθεί σε επόμενα χρόνια και η πιθανότητα εκτίμησης ή απόσβεσης.Η εκτέλεση της εκτίμησης της γης είναι γενικά μια πολύ περίπλοκη προσπάθεια.Οι αξιολογητές αποτίμησης χρησιμοποιούν συχνά περισσότερες από μία μέθοδο καθορισμού της αξίας της γης πριν φτάσουν σε τελικό αριθμό.

Η γνώση της αξίας της γης είναι σημαντική για διάφορους λόγους.Οι υποψήφιοι αγοραστές γης συχνά θέλουν να μάθουν πόσο αξίζει ένα κομμάτι γης πριν επενδύσουν σε αυτήν, για παράδειγμα.Οι κυβερνήσεις έχουν επίσης ενδιαφέρον να γνωρίζουν πόσο αξίζει ένα δεδομένο κομμάτι γης για να αξιολογήσουν τους φόρους ακίνητης περιουσίας.Η αποτίμηση της γης είναι η διαδικασία διαπίστωσης της πραγματικής τρέχουσας αξίας οποιουδήποτε τεμαχίου γης, που αναπτύχθηκε ή όχι.

Μία από τις πιο συνηθισμένες μεθόδους αποτίμησης βασίζεται στην τιμή πώλησης άλλων, παρόμοιων εδάφους.Η συγκρίσιμη μέθοδος πωλήσεων ερευνά τις πρόσφατες πωλήσεις παρόμοιων γαιών στην ίδια γεωγραφική περιοχή για να αποκτήσουν μια αίσθηση του τι θα πωλούσε η γη στην ανοικτή αγορά.Συχνά, η συγκρίσιμη μέθοδος πωλήσεων απαιτεί υποκειμενικές προσαρμογές για τις διαφορές στη γη και τη γύρω περιοχή.Η τιμή πώλησης μιας κλειστής παρτίδας μπορεί να βοηθήσει στον προσδιορισμό της αξίας μιας παρτίδας παρόμοιου μεγέθους κοντά, για παράδειγμα, αλλά αν η παρτίδα συνοδεύει έναν πολυσύχναστο δρόμο, η αξία του θα είναι αναγκαστικά λίγο διαφορετική.

Πολλοί αξιολογητές αποτίμησης χρησιμοποιούν επίσης ένα κόστος ανάπτυξης.Σύμφωνα με αυτή τη μέθοδο, οι αξιολογητές μελετούν τα υπάρχοντα έξοδα που εμπλέκονται στην ανάπτυξη παρόμοιων οικόπεδων και εξετάζουν τυχόν φυσικά χαρακτηριστικά και mdash.όπως ρεύματα, πηγάδια άρδευσης ή βραχώδες έδαφος mdash.Αυτό μπορεί να επηρεάσει το δυναμικό οικοδόμησης.Αυτός ο τύπος αποτίμησης είναι συνήθως αρκετά εξαντλητικός, λαμβάνοντας υπόψη πολλούς διαφορετικούς παράγοντες.

Εάν τα κτίρια είναι ήδη συνδεδεμένα με τις παρτίδες, τα πράγματα συχνά γίνονται πιο περίπλοκα όταν αφορά την αποτίμηση.Σε αυτές τις περιπτώσεις, η αποτίμηση της γης απαιτεί τον υπολογισμό του πόσο τα κτίρια επηρεάζουν την τιμή πώλησης και ποια θα ήταν η αξία της γης χωρίς τα κτίρια που συνδέονται.Υπάρχουν αρκετές μέθοδοι για την κατασκευή αυτού του υπολογισμού.

Οι μέθοδοι ανάλυσης εισοδήματος και ανάλυσης κόστους είναι από τις πιο συνηθισμένες.Στη μέθοδο ανάλυσης εισοδήματος, οι αξιολογητές αποτίμησης της γης εκτιμούν πόσα χρήματα κάνει το ακίνητο κάθε χρόνο.Στη συνέχεια, οι πράκτορες καθορίζουν πόσο αξίζει το κτίριο και κατανέμει ένα μέρος του εισοδήματος που κερδίζει στο κτίριο.Το υπόλοιπο είναι η αξία της γης.

Οι αξιολογητές εξετάζουν επίσης την οικοδόμηση αξίας με τη μέθοδο ανάλυσης κόστους, αλλά μόνο από την άποψη του πόσο κοστίζει η κατασκευή τους.Σύμφωνα με αυτή τη μέθοδο, η αξία της γης είναι η αξία της ιδιοκτησίας μείον οποιοδήποτε κόστος κατασκευής.Η αποτίμηση της ανάλυσης κόστους συχνά επικρίνεται επειδή δεν λαμβάνει υπόψη το κόστος απόσβεσης ή συντήρησης.

Αντί να κάνουν πολλές εικασίες και υπολογισμούς από μόνοι τους, πολλές σύγχρονες υπηρεσίες αποτίμησης χρησιμοποιούν υπολογιστές και τεχνολογία για να τους βοηθήσουν να εκτελέσουν ταχύτερες, πιο ακριβείς αποτιμήσεις γης.Μια ποικιλία προγραμμάτων έχει σχεδιαστεί για να αναπτύξει τύπους και να υπολογίσει την αξία της γης με βάση έναν αριθμό διαφορετικών παραγόντων.Αυτή η διαδικασία είναι γνωστή ως αξιολόγηση μάζας με υπολογιστή ή CAMA.

Τα προγράμματα CAMA συνήθως αξιοποιούν τις μεγαλύτερες βάσεις δεδομένων των αρχείων ακινήτων, των πληροφοριών πώλησης και των φορολογικών αξιολογήσεων από τα προηγούμενα χρόνια.Αυτές οι βάσεις δεδομένων είναι γνωστές ως γεωγραφικά συστήματα πληροφοριών ή GIS.Κανένας υπολογιστής δεν μπορεί να κάνει το έργο ενός ανθρώπου, αλλά χρησιμοποιείται σωστά, ένας υπολογιστής που τρέχει ένα πρόγραμμα CAMA μπορεί να κάνει ένα έργο αξιολογητή αποτίμησης πολύ ευκολότερα.