Mi a jövedelem -megközelítés?
A jövedelem -megközelítés egy olyan értékelési folyamat vagy megközelítés, amelyet az értékelők általában alkalmaznak az ingatlan vagy más részesedés értékének értékelése során.Noha a megközelítés részeként használt képlet kissé eltér, az érintett részesedés típusától függően, az általános ötlet az, hogy meghatározzuk, milyen típusú jövedelem vagy hozam várható el ésszerűen elvárható az eszközből egy meghatározott időn belül.A befektetők általában alkalmazzák a jövedelem -megközelítést, amikor megvizsgálják a lakossági vagy kereskedelmi ingatlanok potenciálját az ingatlan bérléséből vagy bérbeadásából származó jövedelemszint szempontjából.
Leginkább a jövedelem -megközelítés olyan módszereket alkalmaz, amelyek az osztályok három különböző kategóriájába tartoznak.Az egyik módszert közvetlen tőkésítésnek hívják.Ez a módszer magában foglalja az éves nettó működési jövedelem azonosítását és az elosztást az ingatlanhoz kapcsolódó kapitalizációs rátával.Az éves nettó működési jövedelem összege magában foglalja a karbantartási költségek, az ingatlanjavítások, az értékcsökkenés, a biztosítás és az egyéb tényezők figyelembevételét, amelyek csökkentik az ingatlan birtoklásával és felhasználásával járó nyereséget a bevétel -generációs vállalkozásban.Ha a kapott szám nem jelzi, hogy az ingatlan jövedelmet generál a vállalkozás működtetéséhez szükséges és azon túl, akkor a befektetők valószínűleg másutt keresnek lehetőségeket.
A jövedelem -megközelítés második módszerét diszkontált cash flow módszernek nevezzük.Itt az ötlet az, hogy az éves cash flow -t a diszkontrátával összekapcsoljuk a kapitalizációs ráta meghatározása érdekében.Ez különbözik a közvetlen tőkésítési módszertől, mivel a számításban nem használják a piacból származó rátát.Attól függően, hogy a cél az, hogy az ingatlant hosszú távon befektetésként használják, a nettó működési jövedelem lehet -e vagy sem, ez a módszer egyik fő tényezője.
A bruttó bérleti díj szorzója egy olyan módszer, amely a jövedelem -megközelítésen belül, amely figyelembe veszi az ingatlan bérleti díjainak és bérleti szerződéseinek bevételeit, összehasonlítva az ingatlan eladási árával.A befektető céljaitól függően hasznosabb lehet meghatározni az éves bérleti díj és az eladási ár közötti arányt, vagy kiszámítani az eladási ár és a havi bérleti vagy bérleti összeg közötti arányt.Amikor az ötlet az, hogy hosszú távú befektetésként béreljen bérleti házakat vagy apartmanházakat, ez a módszer gyors pillanatképet biztosít az alapjövedelemről, amely az ingatlanból elvárható.Ezt a módszert gyakran a másik két módszer egyikével együtt alkalmazzák annak meghatározására, hogy a beruházás valóban megéri -e a befektető időt és pénzét.