Phương pháp thu nhập là gì?

Phương pháp thu nhập là một loại quy trình định giá hoặc cách tiếp cận thường được các thẩm định viên sử dụng trong quá trình đánh giá giá trị của bất động sản hoặc các cổ phần khác.Mặc dù công thức được sử dụng như một phần của phương pháp sẽ thay đổi phần nào tùy thuộc vào loại nắm giữ liên quan, nhưng ý tưởng chung là xác định loại thu nhập hoặc lợi nhuận nào có thể được mong đợi một cách hợp lý từ tài sản trong một khoảng thời gian xác định.Các nhà đầu tư thường sử dụng phương pháp thu nhập khi xem xét tiềm năng của bất động sản dân cư hoặc thương mại về mức thu nhập có thể được tạo ra từ việc thuê hoặc cho thuê tài sản.Phần lớn, phương pháp thu nhập sử dụng các phương pháp rơi vào một trong ba loại lớp khác nhau.Một phương pháp được gọi là vốn hóa trực tiếp.Phương pháp này liên quan đến việc xác định thu nhập hoạt động ròng hàng năm và chia nó cho tỷ lệ vốn hóa có liên quan đến tài sản.Số tiền thu nhập hoạt động ròng hàng năm bao gồm xem xét chi phí bảo trì, cải thiện tài sản, khấu hao, bảo hiểm và bất kỳ yếu tố nào khác sẽ làm giảm lợi nhuận liên quan đến việc sở hữu và sử dụng tài sản trong liên doanh tạo doanh thu.Nếu con số kết quả không chỉ ra rằng tài sản sẽ tạo ra thu nhập ở trên và ngoài việc cần vận hành liên doanh, các nhà đầu tư có thể sẽ tìm kiếm cơ hội ở nơi khác.Một phương pháp thứ hai cho phương pháp thu nhập được gọi là phương pháp dòng tiền chiết khấu.Ở đây, ý tưởng là liên quan đến dòng tiền hàng năm với tỷ lệ chiết khấu để xác định tỷ lệ vốn hóa.Điều này khác với phương pháp vốn hóa trực tiếp ở chỗ tỷ lệ có nguồn gốc thị trường không được sử dụng trong tính toán.Tùy thuộc vào việc mục tiêu là sử dụng tài sản như một khoản đầu tư trong dài hạn, thu nhập hoạt động ròng có thể hoặc không phải là một yếu tố chính trong phương pháp này.Số nhân tổng số tiền thuê là một phương pháp trong phương pháp thu nhập có tính đến doanh thu được tạo ra bởi giá thuê và cho thuê bất động sản so với giá bán của tài sản.Tùy thuộc vào mục tiêu của nhà đầu tư, có thể hữu ích hơn khi xác định tỷ lệ giữa tiền thuê hàng năm và giá bán, hoặc tính tỷ lệ giữa giá bán và số tiền cho thuê hoặc cho thuê hàng tháng.Khi ý tưởng là mua nhà cho thuê hoặc các tòa nhà chung cư như một khoản đầu tư dài hạn, phương pháp này cung cấp một ảnh chụp nhanh về thu nhập cơ sở có thể được mong đợi từ tài sản.Thông thường, phương pháp này được sử dụng cùng với một trong hai phương pháp khác để xác định xem đầu tư có thực sự xứng đáng với thời gian và tiền bạc của nhà đầu tư hay không.