Ano ang diskarte sa kita?

Ang diskarte sa kita ay isang uri ng proseso ng pagpapahalaga o diskarte na karaniwang ginagamit ng mga appraiser sa panahon ng proseso ng pagsusuri ng halaga ng real estate o iba pang mga paghawak.Habang ang pormula na ginamit bilang bahagi ng diskarte ay magkakaiba -iba depende sa uri ng paghawak na kasangkot, ang pangkalahatang ideya ay upang matukoy kung anong uri ng kita o pagbabalik ang makatuwirang inaasahan mula sa pag -aari sa loob ng isang tinukoy na tagal ng panahon.Karaniwang ginagamit ng mga namumuhunan ang diskarte sa kita kapag isinasaalang -alang ang potensyal ng tirahan o komersyal na real estate sa mga tuntunin ng antas ng kita na maaaring mabuo mula sa pag -upa o pagpapaupa ng pag -aari.

Para sa karamihan, ang diskarte sa kita ay gumagamit ng mga pamamaraan na nahuhulog sa isa sa tatlong magkakaibang kategorya ng mga klase.Ang isang pamamaraan ay kilala bilang direktang capitalization.Ang pamamaraang ito ay nagsasangkot ng pagkilala sa taunang kita ng net operating at paghati sa pamamagitan ng rate ng capitalization na nauugnay sa pag -aari.Ang halaga ng taunang kita ng net operating ay nagsasama ng pagsasaalang -alang sa mga gastos sa pagpapanatili, pagpapabuti ng pag -aari, pagkakaubos, seguro at anumang iba pang kadahilanan na magbabawas ng mga kita na nauugnay sa pagmamay -ari at paggamit ng pag -aari sa isang pakikipagsapalaran ng henerasyon ng kita.Kung ang nagresultang figure ay hindi nagpapahiwatig na ang pag -aari ay bubuo ng kita sa itaas at lampas na kinakailangan upang mapatakbo ang pakikipagsapalaran, ang mga namumuhunan ay malamang na maghanap ng mga pagkakataon sa ibang lugar.

Ang pangalawang pamamaraan sa diskarte sa kita ay kilala bilang diskwento na paraan ng daloy ng cash.Dito, ang ideya ay upang maiugnay ang taunang daloy ng cash na may rate ng diskwento upang matukoy ang rate ng capitalization.Ito ay naiiba sa direktang pamamaraan ng capitalization na ang isang rate na nagmula sa merkado ay hindi ginagamit sa pagkalkula.Depende sa kung ang layunin ay gamitin ang pag -aari bilang isang pamumuhunan sa pangmatagalang panahon, ang netong kita ng operating ay maaaring o hindi maaaring maging isang pangunahing kadahilanan sa pamamaraang ito.

Ang gross rent multiplier ay isang pamamaraan sa loob ng diskarte sa kita na isinasaalang -alang ang kita na nabuo ng mga renta at pag -upa ng real estate kumpara sa pagbebenta ng presyo ng pag -aari.Depende sa mga layunin ng mamumuhunan, maaaring mas kapaki -pakinabang upang matukoy ang ratio sa pagitan ng taunang upa at presyo ng pagbebenta, o kalkulahin ang ratio sa pagitan ng presyo ng pagbebenta at buwanang pag -upa o pag -upa ng halaga.Kapag ang ideya ay upang bumili ng mga bahay sa pag-upa o mga gusali ng apartment bilang isang pangmatagalang pamumuhunan, ang pamamaraang ito ay nagbibigay ng isang mabilis na snapshot ng kita ng base na maaaring asahan mula sa pag-aari.Kadalasan, ang pamamaraang ito ay ginagamit kasabay ng isa sa iba pang dalawang pamamaraan upang matukoy kung ang pamumuhunan ay talagang nagkakahalaga ng oras at pera ng mamumuhunan.