Vad är ett omvänd utbyte?

När man överväger försäljning och utbyte av kommersiella eller investeringseiendom kan det vara klokt att undersöka ett omvänd utbyte.Denna metod för fastighetsutbyte, även känd som 1031 omvänd utbyte eller som ett omvänd 1031-utbyte, är ett resultat av intäktsförfarandet 2000-37, en federal skattestateg som antogs i USA i september 2000.

A 1031 Exchange är en"Safe Harbor" som inrättats av IRS för att möjliggöra omständigheter som skulle göra det möjligt för skattebetalarna att dra nytta av en ekonomiskt attraktiv och potentiellt lönsam möjlighet att köpa nya och sälja gamla investeringar eller kommersiella fastigheter.En utbyte på 1031 täcker ett antal fastighetstransaktioner förutom omvända utbyten.Fastigheter, överlägset den vanligaste bytte varan, kan inkludera kontorsbyggnader, lager, hyreshus, etc. Otillverkad mark kan också inkluderas i ett 1031 omvänd utbyte så länge partiet är i ett ordentligt zonerat område.

I huvudsak är en 1031 omvänd utbytestransaktion den metod där köpet av ersättningsegenskapen av en individ eller ett konsortium före försäljningen av den avstått fastigheten uppnås och utan negativa skatteeffekter.Den erkända förstärkningen eller förlusten av en sådan transaktion av Internal Revenue Service (IRS) skjuts upp på obestämd tid, förutsatt att alla villkor och tidsgränser för utbytet uppfylls.Det här alternativet för fastighetsöverföring representerar ett lagligt undvikande av det som ofta är en betydande kapitalvinstskatt.Egenskapen för ersättningsegenskaper måste emellertid ha lika eller större värde än den avstått egenskapen.

I ett omvänt utbyte är titeln eller gärningen till antingen ersättningsegenskapen eller den avstått fastigheten, mot en avgift, "parkerad" eller innehas av en ackrediterad utbytesboende för titelinnehavare (EAT) i upp till 180 dagar.Efter den tiden, om den avstått fastigheten inte har sålt, kan 1031 omvänd utbytestransaktion upphävas och eventuella kapitalvinster till följd av transaktionen redovisas och beskattas.Ett 1031 omvänd utbyte som tar längre tid än 180 dagar, till exempel en fastighet under uppbyggnad eller renovering, kan genomföras men en IRS -revision kan vägra transaktionen.Köpare av ersättningsegenskapen kan återtransera ytterligare ett 1031 omvänt utbyte om det fastställs att den avstått fastigheten inte kommer att sälja inom den 180 dagars tidsramen.Återigen kan IRS dock eller inte känna igen sådana ytterligare utbytestransaktioner.

Även om någon typ av kommersiell eller investeringsfastighet kan ges en säker hamn med ett 1031 -utbyte, är det vanligaste fastigheten eftersom det oftast är föremål för IRS -erkännande av kapitalvinster av IRS.