Thế chấp dưới nước là gì?

Các khoản thế chấp dưới nước là các thỏa thuận thế chấp có hiệu quả để lại cho chủ sở hữu nhiều khoản nợ hơn đối với tài sản hơn giá trị thị trường hiện tại.Nói chung, một tình huống thế chấp dưới nước không phát sinh khi người mua lấy ra một khoản thế chấp đầu tiên.Điều kiện có xu hướng phát sinh khi thế chấp thứ hai hoặc thứ ba được đưa ra ngoài hoặc nếu các yếu tố trong khu vực khiến tài sản mất giá trong giá trị bất ngờ.Một trong những cách phổ biến nhất để tham gia vào một tình huống thế chấp dưới nước là khi chủ sở hữu tài sản chọn để tái cấp vốn thế chấp hiện có.Người cho vay có thể cung cấp tùy chọn vay trên vốn chủ sở hữu hiện có trong tài sản.Trong một số trường hợp, đây có thể là một lựa chọn khả thi, giả sử có một lượng lớn vốn chủ sở hữu được xây dựng.Tuy nhiên, nếu số lượng vốn chủ sở hữu tương đối nhỏ, giải pháp này có thể nhanh chóng dẫn đến mức nợ đối với tài sản vượt quá giá trị thị trường hiện tại.Khi điều này diễn ra, chủ sở hữu tài sản về cơ bản là trong một tình huống thế chấp dưới nước.Một cách phổ biến khác mà các khoản thế chấp đảm nhận một khía cạnh dưới nước là sự thay đổi trong các giá trị tài sản.Khi phân vùng lại hoặc các thay đổi khác trong khu vực diễn ra, có khả năng giá trị thị trường cho tài sản sẽ giảm xuống dưới tổng số các khoản thế chấp chưa thanh toán hiện tại.Điều này về cơ bản tạo ra một tình huống mà chủ sở hữu sẽ không thể bán tài sản với đủ doanh thu để trả hết tất cả các khoản nợ hiện tại.Trong một số trường hợp, một tình huống thế chấp dưới nước diễn ra vì chủ nhà chọn để vượt quá mức vay đối với tài sản.Ví dụ, có nhiều người cho vay sẽ gia hạn thế chấp thứ ba trên cơ sở lịch sử tín dụng và bảo đảm công việc của người nộp đơn.Tuy nhiên, nếu chủ sở hữu mất công việc của mình và không thể theo kịp các khoản thanh toán cho tất cả các khoản thế chấp chưa thanh toán, thế chấp thứ ba có hiệu quả đặt tài chính của chủ sở hữu vào một tình huống dưới nước.Một cuộc khủng hoảng nhà ở cũng có thể tạo ra một tình huống thế chấp dưới nước.Khi có nhu cầu về không gian sống vượt quá số lượng đơn vị có sẵn trong khu vực, giá cho bất kỳ ngôi nhà nào sẽ tăng đáng kể.Kết quả cuối cùng là các giá trị thị trường tạm thời tăng và các khoản thế chấp được đưa ra để đáp ứng giá hiện tại.Khi cuộc khủng hoảng kết thúc và giá trị thị trường giảm, chủ sở hữu bị bỏ lại nhiều hơn trên nhà của họ hơn là tài sản thực sự có giá trị.Tại thời điểm này, chủ sở hữu sẽ thấy hầu như không thể bán tài sản với đủ để trang trải chi phí thế chấp và có thể có nhiều khả năng mặc định.