Τι είναι μια αντίστροφη ανταλλαγή;

Όταν εξετάζουμε την πώληση και την αντικατάσταση εμπορικών ή επενδυτικών ακινήτων, ίσως είναι συνετό να εξετάσουμε μια αντίστροφη ανταλλαγή.Αυτή η μέθοδος ανταλλαγής ακινήτων, γνωστή και ως αντίστροφη ανταλλαγή 1031 ή ως αντίστροφη ανταλλαγή 1031, είναι αποτέλεσμα της διαδικασίας εσόδων 2000-37, ενός ομοσπονδιακού φορολογικού καταστατικού που τίθεται στις Η.Π.Α.Το "Safe Harbour" που καθιέρωσε η IRS για να επιτρέψει περιστάσεις που θα επέτρεπαν στους φορολογούμενους να επωφεληθούν από μια οικονομικά ελκυστική και δυνητικά κερδοφόρα ευκαιρία να αγοράσουν νέες και να πωλούν παλιά επενδύσεις ή εμπορικά ακίνητα.Μια ανταλλαγή 1031 καλύπτει μια σειρά συναλλαγών ιδιοκτησίας εκτός από τις αντίστροφες ανταλλαγές.Η ακίνητη περιουσία, κατά πολύ το συνηθέστερα ανταλλαγή εμπορεύματος, μπορεί να περιλαμβάνει κτίρια γραφείων, αποθήκες, κτίρια διαμερισμάτων κλπ. Η μη αναπτυγμένη γη μπορεί επίσης να συμπεριληφθεί σε μια αντίστροφη ανταλλαγή 1031, εφόσον η παρτίδα βρίσκεται σε μια κατάλληλη περιοχή.

Ουσιαστικά, μια αντίστροφη συναλλαγή αντιστοίχισης 1031 είναι η μέθοδος με την οποία η αγορά της ιδιοκτησίας αντικατάστασης από ένα άτομο ή μια κοινοπραξία πριν από την πώληση του ακινήτου παραιτηθεί και χωρίς δυσμενείς φορολογικές επιπτώσεις.Το αναγνωρισμένο κέρδος ή απώλεια μιας τέτοιας συναλλαγής από την Υπηρεσία Εσωτερικών Εισοδημάτων (IRS) αναβάλλεται επ 'αόριστον, υποθέτοντας όλους τους όρους, τις προϋποθέσεις και τα χρονικά όρια της ανταλλαγής.Αυτή η επιλογή μεταφοράς ακινήτων αντιπροσωπεύει μια νόμιμη αποφυγή του τι είναι συχνά ένας σημαντικός φόρος κεφαλαιουχικών κερδών.Ωστόσο, η ιδιότητα αντικατάστασης πρέπει να έχει ίση ή μεγαλύτερη τιμή από την παραχωρισμένη ιδιοκτησία.

Σε μια αντίστροφη ανταλλαγή, ο τίτλος ή η πράξη είτε στην ιδιοκτησία αντικατάστασης είτε στο ακίνητο που παραιτηθεί είναι, έναντι αμοιβής, "σταθμευμένο" ή κατέχονται από διαπιστευμένο κάτοχο τίτλου ανταλλαγής (EAT) για έως και 180 ημέρες.Μετά από αυτό το χρονικό διάστημα, εάν το ακίνητο που παραιτηθεί δεν έχει πουλήσει, μπορεί να ακυρωθεί και να φορολογηθεί η ανάκαμψη της συναλλαγής 1031 και τα κέρδη που προκύπτουν από τη συναλλαγή αναγνωρίζονται και φορολογούνται.Μια αντίστροφη ανταλλαγή 1031 που διαρκεί περισσότερο από 180 ημέρες, για παράδειγμα μια ιδιοκτησία υπό κατασκευή ή ανακαίνιση, μπορεί να επιτευχθεί, αλλά ένας έλεγχος IRS μπορεί να αρνηθεί τη συναλλαγή.Οι αγοραστές της ιδιοκτησίας αντικατάστασης μπορούν να μεταπτυχθούν ξανά μια άλλη αντίστροφη ανταλλαγή 1031, εάν διαπιστωθεί ότι το περιουσιακό στοιχείο που παραιτηθεί δεν πρόκειται να πουλήσει εντός του χρονικού πλαισίου των 180 ημερών.Και πάλι, ωστόσο, το IRS μπορεί ή δεν μπορεί να αναγνωρίσει τέτοιες περαιτέρω συναλλαγές ανταλλαγής.

Ενώ κάθε είδος εμπορικού ή επενδυτικού ακινήτου μπορεί να έχει ένα ασφαλές λιμάνι χρησιμοποιώντας μια ανταλλαγή 1031, το πιο συνηθισμένο είναι ακίνητο, δεδομένου ότι είναι συχνότερα υπόκεινται σε αναγνώριση κεφαλαιουχικών κερδών από το IRS.