Τι είναι η υποθήκη επενδύσεων σε ακίνητα;

Οι επενδυτικές ακίνητες περιουσίες είναι ακίνητα, κατοικίες ή εμπορικές, η οποία χρησιμοποιείται για ενοικιαζόμενους σκοπούς.Εκτός αν κάποιος έχει αρκετά μετρητά για να πληρώσει για το ακίνητο, θα χρειαστεί γενικά να λάβει δάνειο, που ονομάζεται υποθήκη επενδύσεων, για να ολοκληρώσει την αγορά.Οι πιο συνηθισμένοι τύποι υποθηκών είναι δάνεια σταθερού επιτοκίου, υποθήκες ρυθμιζόμενου επιτοκίου (όπλα) και δάνεια με μπαλόνια.

Μια υποθήκη ακίνητης περιουσίας σταθερού επιτοκίου είναι αυτή που χρεώνει ένα καθορισμένο επιτόκιο για ολόκληρο το μήκος του δανείου.Αυτός ο τύπος δανείου προτιμάται συχνά επειδή το συνεπές ποσό πληρωμής διευκολύνει τον προϋπολογισμό.Η περίοδος δανείου μπορεί να οριστεί για οποιοδήποτε μήκος που συμφωνήθηκε και από τα δύο μέρη, αλλά οι πιο συχνά χρησιμοποιούμενες προσαυξήσεις είναι 15, 20 και 30 έτη.Τα βραχύτερα δάνεια έχουν μεγαλύτερες πληρωμές, αλλά χαμηλότερα επιτόκια, καθώς οι δανειστές θεωρούν αυτά τα δάνεια λιγότερο επικίνδυνα.Ένας επενδυτής που ανησυχεί περισσότερο για τη διατήρηση της πληρωμής χαμηλής και τη βελτίωση της άμεσης ταμειακής ροής του μπορεί να επιλέξει μακροπρόθεσμα.

Ο βραχίονας είναι μια άλλη υποθήκη επενδύσεων που μπορεί να είναι ελκυστική για έναν οφειλέτη λόγω των χαμηλότερων εισαγωγικών επιτοκίων.Αυτός ο τύπος υποθήκης συνδέεται με την αξία ενός χρηματοπιστωτικού δείκτη και τα ποσοστά θα αυξηθούν ή θα μειωθούν περιοδικά για να αντικατοπτρίζουν τις διακυμάνσεις στην αγορά.Το πλεονέκτημα για τον δανειστή είναι ότι ο κάτοχος υποθηκών είναι το κόμμα που μεταφέρει τον κίνδυνο αλλαγών στο κόστος των χρημάτων, ενώ ο δανειστής μεταφέρει αυτόν τον κίνδυνο σε συμβατικό δάνειο.

Ένα δάνειο με μπαλόνια χρησιμοποιείται κυρίως εάν ο αγοραστής σκοπεύει να κατέχει το ακίνητο για περιορισμένο χρονικό διάστημα, σχεδιάζει να αναχρηματοδοτήσει ή αναμένει να λάβει μεγάλη εισροή μετρητών στο τέλος του όρου.Το δάνειο αυτό έχει χαμηλότερα επιτόκια και δεν αποσβένει το πλήρες ποσό, οπότε η πληρωμή είναι χαμηλότερη έως ότου η πληρωμή του μπαλονιού οφείλεται συνήθως σε πέντε έως επτά χρόνια.Πολλά δάνεια με μπαλόνια φέρουν μια επιλογή για να μετατραπούν σε υποθήκη σταθερού επιτοκίου με την τρέχουσα τιμή της αγοράς όταν το μπαλόνι έρχεται οφειλόμενο.

Τα επιτόκια σε μια υποθήκη επενδύσεων είναι γενικά λίγο υψηλότερα από αυτά που χρεώνονται για προσωπική κατοικία, κυρίως επειδή ένα άτομο είναι λιγότερο πιθανό να αδυνατεί ένα δάνειο για το δικό του σπίτι, στη συνέχεια σε ένα επενδυτικό ακίνητο.Επίσης, το ποσό των αποθεματικών μετρητών που απαιτούνται είναι συχνά υψηλότερο από ό, τι σε μια προσωπική αγορά διαμονής.Γενικά, ένας δανειστής θα απαιτήσει από ένα άτομο που αναζητά υποθήκη επενδυτικής ιδιοκτησίας να έχει το ισοδύναμο έξι μηνών πληρωμές σε ταμειακά αποθεματικά.αναλογία τιμής.Το DTI υπολογίζεται προσθέτοντας όλες τις μηνιαίες υποχρεώσεις και διαιρώντας το σύνολο από το ακαθάριστο μηνιαίο εισόδημα.Εάν ο αγοραστής έχει άλλα ενοικιαζόμενα ακίνητα που έχουν αρνητική ταμειακή ροή, τότε το αρνητικό ποσό θα θεωρείται χρέος κατά τον υπολογισμό του DTI.Εάν τα άλλα ακίνητα έχουν θετική ταμειακή ροή, τότε το κέρδος μπορεί να θεωρηθεί εισόδημα εφόσον ο αγοραστής μπορεί να τεκμηριώσει ένα ιστορικό κερδοφορίας.Όταν το ενοίκιο από την προτεινόμενη επενδυτική περιουσία υπολογίζεται για μια υποθήκη επενδύσεων, ο δανειστής θα περιλαμβάνει μόνο το 75% των αναμενόμενων ενοικίων για να ικανοποιήσει πιθανές κενές θέσεις.

Πολλοί δανειστές απαιτούν προκαταβολή 20% πριν εγκρίνουν μια υποθήκη επενδύσεων.Άλλοι, ωστόσο, μπορεί να είναι πρόθυμοι να επιτρέψουν σε έναν αγοραστή να λάβει μέρος αυτής της προκαταβολής μέσω μιας δεύτερης υποθήκης ή μετοχών.Οι δανειστές μερικές φορές περιορίζουν τον τύπο της ιδιοκτησίας που θα χρηματοδοτήσουν.Για παράδειγμα, ορισμένοι δεν ενδέχεται να μην χρηματοδοτούν μετατροπές condo και άλλοι μπορούν να χρηματοδοτήσουν μόνο εμπορικές μονάδες.Ένα άτομο που σκέφτεται να αγοράσει ένα επενδυτικό ακίνητο πρέπει όχι μόνο να διερευνήσει την αγορά ακινήτων, αλλά και τις επιλογές χρηματοδότησης στην περιοχή του.