Ποιοι είναι οι διαφορετικοί τύποι προσέγγισης αξιολόγησης;

Οι τρεις διαφορετικοί τύποι προσεγγίσεων ή μεθόδων για τη διεξαγωγή αξιολόγησης είναι το κόστος, η σύγκριση της αγοράς και οι προσεγγίσεις εισοδήματος.Αυτές οι προσεγγίσεις είναι οικονομικά μοντέλα που αντιπροσωπεύουν διαφορετικούς τρόπους εκτίμησης της αξίας της ιδιοκτησίας.Οι εκτιμητές χρησιμοποιούν την τεχνογνωσία τους για να καθορίσουν την προσέγγιση που είναι πιο σημαντική για τον τύπο της επίτευξης ιδιοκτησίας.Η αποτίμηση της ιδιοκτησίας είναι περισσότερο τεχνική από μια πραγματική άσκηση και η προσέγγιση αξιολόγησης παρέχει το πλαίσιο μέσω του οποίου ο εκτιμητής καθιστά την εμπειρογνωμοσύνη του.

Η αξία της ιδιοκτησίας μπορεί να καθοριστεί οριστικά όταν πωλείται το ακίνητο.Μέχρι να γίνει μια πραγματική αγορά για να καθορίσει την τιμή ένας πραγματικός αγοραστής πληρώνει στην ανοικτή αγορά, οποιαδήποτε συζήτηση για την αξία του ακινήτου είναι κερδοσκοπική.Μια αξιολόγηση προσπαθεί να χρησιμοποιήσει μοντέλα αποτίμησης για να εκτιμήσει τι αξίζει το ακίνητο ή θα πωλούσε κάτω από ορισμένες συνθήκες.Η αξία του ακινήτου δεν ισούται πάντοτε για την τιμή που ένας αγοραστής θα πληρώνει υπό τις τρέχουσες ή μελλοντικές συνθήκες της αγοράς, οπότε οποιαδήποτε αξιολόγηση είναι μια κλήση εμπειρογνωμόνων που παρέχεται υπό ορισμένους περιορισμούς.

Ένας από τους βασικούς περιορισμούς είναι η προσέγγιση αποτίμησης.Ο εκτιμητής πρέπει να αποφασίσει ποια οικονομική κατασκευή μπορεί να προσφέρει την καλύτερη εκτίμηση αξίας.Οι αποφάσεις για τη χρήση μιας προσέγγισης εκτίμησης και όχι από μια άλλη συχνά εξαρτώνται από τον τύπο της επίτευξης ιδιοκτησίας και το πλαίσιο στο οποίο διεξάγεται η εκτίμηση.Πολύ σπάνια είναι μόνο μία προσέγγιση αξιολόγησης ο μόνος τρόπος για να εκτιμηθεί η ιδιοκτησία.

Η προσέγγιση κόστους καθορίζει την αξία καθορίζοντας το πραγματικό κόστος αντικατάστασης του ακινήτου.Λαμβάνει υπόψη το κόστος για την αγορά της γης και την αναπαραγωγή των βελτιώσεων χρησιμοποιώντας το διαθέσιμο εργατικό και υλικά.Αυτή η προσέγγιση αξιολόγησης χρησιμοποιείται συχνότερα σε μοναδικά ακίνητα και σε ασφαλιστικές εταιρείες κατά τη διαμόρφωση μιας πληρωμής των εσόδων από πολιτική.Σε αυτή την περίπτωση, το ερώτημα αποτίμησης δεν είναι αυτό που θα πωλούσε το ακίνητο στην ανοικτή αγορά, αλλά αυτό που ο ιδιοκτήτης θα χρειαστεί να ανοικοδομήσει την ακριβή δομή.

Σύγκριση της αγοράς ή η συγκρίσιμη προσέγγιση πωλήσεων χρησιμοποιείται για την αξία των κατοικιών μιας οικογένειας.Δημιουργεί αξία συγκρίνοντας την ιδιοκτησία με παρόμοιες ιδιότητες που έχουν πουλήσει πρόσφατα στην τοπική αγορά.Κάθε κομμάτι της ιδιοκτησίας είναι λειτουργικά και κατάσταση μοναδικό και καμία σύγκριση παρόμοιων ιδιοτήτων δεν μπορεί να καθορίσει πλήρως μια πιθανή τιμή πώλησης.Οι εκτιμητές χρησιμοποιούν την καλύτερη κρίση τους για να επιλέξουν συγκρίσιμες ιδιότητες και να εκτιμήσουν την αγοραία αξία με βάση τις πραγματικές πωλήσεις.

Η προσέγγιση εισοδήματος καθορίζει την αξία της ιδιοκτησίας με βάση την παρέκταση της αξίας της τρέχουσας και μελλοντικής εισοδηματικής ροής του ακινήτου.Αυτή η προσέγγιση αξιολόγησης χρησιμοποιείται συχνότερα για την αξία των εμπορικών ακινήτων, όπως τα πολυκατοικίες.Οι εκτιμητές λαμβάνουν το ρολό ενοικίου, για παράδειγμα, και χρησιμοποιούν την τρέχουσα αξία του, το πιθανό ποσοστό κενής θέσης και το πιθανό ρυθμό αυξάνεται με την πάροδο του χρόνου για να φτάσει σε μια γνώμη εμπειρογνωμόνων σχετικά με την αξία του ακινήτου.