Các loại phương pháp thẩm định khác nhau là gì?

Ba loại phương pháp hoặc phương pháp khác nhau, để thực hiện thẩm định là chi phí, so sánh thị trường và phương pháp thu nhập.Những cách tiếp cận này là các mô hình kinh tế đại diện cho các cách khác nhau để ước tính giá trị của tài sản.Các thẩm định viên sử dụng chuyên môn của họ để xác định cách tiếp cận phù hợp nhất với loại tài sản có vấn đề.Định giá tài sản là một kỹ thuật hơn là một bài tập thực tế và cách tiếp cận thẩm định cung cấp bối cảnh mà qua đó thẩm định viên thể hiện ý kiến chuyên gia của ông. Giá trị tài sản chỉ có thể được thiết lập chắc chắn khi tài sản được bán.Cho đến khi một giao dịch mua thực tế được thực hiện để thiết lập giá mà người mua thực tế phải trả trên thị trường mở, bất kỳ cuộc thảo luận nào về giá trị của tài sản đều là đầu cơ.Một nỗ lực thẩm định để sử dụng các mô hình định giá để ước tính những gì tài sản có giá trị hoặc sẽ bán cho trong một số trường hợp nhất định.Các tài sản có giá trị không phải lúc nào cũng bằng giá mà người mua sẽ trả trong các điều kiện thị trường hiện tại hoặc tương lai, vì vậy, bất kỳ thẩm định nào cũng là một cuộc gọi phán quyết của chuyên gia được đưa ra theo một số ràng buộc nhất định. Một trong những hạn chế chính là phương pháp định giá.Người thẩm định phải quyết định cấu trúc kinh tế nào có thể cung cấp ước tính giá trị tốt nhất.Các quyết định sử dụng một cách tiếp cận thẩm định thay vì một cách khác thường phụ thuộc vào loại tài sản đang có vấn đề và bối cảnh thẩm định được tiến hành.Rất hiếm khi chỉ là một cách tiếp cận thẩm định là cách duy nhất để định giá tài sản.

Cách tiếp cận chi phí thiết lập giá trị bằng cách xác định chi phí thay thế thực tế của tài sản.Nó có tính đến chi phí để mua đất và tái tạo các cải tiến bằng cách sử dụng lao động và vật liệu hiện có.Cách tiếp cận thẩm định này thường được sử dụng trên tài sản duy nhất và bởi các công ty bảo hiểm khi cấu trúc khoản thanh toán tiền thu được.Trong trường hợp này, câu hỏi định giá không phải là những gì tài sản sẽ bán cho thị trường mở mà là những gì chủ sở hữu sẽ cần để xây dựng lại cấu trúc chính xác..Nó thiết lập giá trị bằng cách so sánh tài sản với các tài sản tương tự đã bán gần đây trên thị trường địa phương.Mỗi phần của tài sản là duy nhất về chức năng và tình huống, và không có so sánh các thuộc tính tương tự có thể xác định đầy đủ giá bán có khả năng.Các thẩm định viên sử dụng phán đoán tốt nhất của họ để chọn các tài sản tương đương và để ước tính giá trị thị trường dựa trên doanh số thực tế. Cách tiếp cận thu nhập thiết lập giá trị tài sản dựa trên phép ngoại suy giá trị của dòng thu nhập hiện tại và tương lai.Cách tiếp cận thẩm định này thường được sử dụng để định giá tài sản thương mại, chẳng hạn như các tòa nhà chung cư đa đơn vị.Các thẩm định viên lấy cuộn cho thuê, ví dụ và sử dụng giá trị hiện tại của nó, tỷ lệ trống có khả năng và tỷ lệ có khả năng tăng theo thời gian để đạt được ý kiến chuyên gia về giá trị của tài sản.