Cách tiếp cận so sánh bán hàng là gì?

Cách tiếp cận so sánh bán hàng là một trong những cách mà các thẩm định viên bất động sản xác định giá trị của một tài sản.Cách tiếp cận này thường được sử dụng trong bán hàng bất động sản dân cư, nhưng cũng có thể được sử dụng cho các tòa nhà thương mại.Phương pháp so sánh bán hàng xem xét giá bán của các tài sản tương tự nằm trong hoặc gần cùng một khu phố.Điều chỉnh được thực hiện cho các tính năng độc đáo hoặc các điều khoản pháp lý. Khi một thẩm định viên bất động sản tiến hành thẩm định một tài sản bằng cách sử dụng phương pháp so sánh bán hàng, ông thường sẽ rút giá bán thực tế từ doanh số bán bất động sản trong quá khứ.Các doanh số hoàn thành này thường nằm trong một khung thời gian nhất định, chẳng hạn như ba đến sáu tháng trước đó.Một thẩm định bất động sản được thực hiện theo phương pháp so sánh bán hàng thường sẽ xem xét bán hàng đã hoàn thành cho các tài sản tương tự.Ví dụ, một thẩm định được thực hiện trên một căn hộ một phòng ngủ sẽ không xem xét doanh số hoàn thành cho các ngôi nhà năm phòng ngủ. Doanh số hoàn thành thường được lấy từ các tài sản nằm gần hoặc trong cùng một khu phố.Điều này là do thực tế là giá trị thị trường có thể thay đổi đáng kể từ khu phố này sang khu phố tiếp theo, ngay cả trong cùng một thành phố.Định giá bất động sản được thực hiện theo phương pháp so sánh bán hàng phải tuân theo các khái niệm kinh tế về cung, cầu và thay thế. Khi nguồn cung tài sản cao và nhu cầu thấp, giá trị thị trường có xu hướng giảm.Nếu nguồn cung thấp và nhu cầu cao, những giá trị thị trường tương tự thường sẽ cao hơn.Thay thế là ý tưởng rằng nếu giá của một loại tốt quá cao, người mua tiềm năng sẽ tìm thấy một lợi ích thay thế giá thấp hơn sẽ đáp ứng nhu cầu của họ.Ví dụ, nếu một cặp vợ chồng trẻ cần một nơi cư trú hai phòng ngủ, họ có thể thay thế một căn hộ hai phòng ngủ có giá thấp hơn một ngôi nhà tách biệt hai phòng ngủ. Các tính năng tài sản độc đáo có thể yêu cầu điều chỉnh khi sử dụng phương pháp so sánh bán hàng.Các yếu tố như cải tiến lớn, thiết bị cập nhật, một số loại cửa sổ và cửa ra vào, bố cục sàn và điều kiện chung của tài sản có thể dẫn đến giá trị thẩm định cao hơn hoặc thấp hơn mức trung bình của thị trường.Ví dụ, nếu một căn hộ một phòng ngủ là tài sản duy nhất trong bán kính 5 dặm (8 km) có lò sưởi, giá trị thẩm định của nó có thể cao hơn một chút so với doanh số bán hàng hoàn thành trên các khu dân cư tương tự.Tương tự như vậy, nếu điều kiện tổng thể thuộc tính kém so với những người khác trong cùng một khu vực, giá trị được thẩm định của nó chắc chắn sẽ thấp hơn mức trung bình.