Vốn thu nhập là gì?

Các nhà đầu tư và thẩm định viên trong bất động sản sử dụng vốn hóa thu nhập để dự kiến giá trị sản xuất thu nhập trong tương lai của một tài sản.Phương pháp định giá này có thể giúp người mua tiềm năng xác định giá tốt nhất cho một tài sản dựa trên lợi nhuận dự kiến của nó.Vốn thu nhập xem xét một số yếu tố, bao gồm điều kiện của tài sản, cách so sánh với các thuộc tính tương tự, lượng thời gian được giữ bởi chủ sở hữu trước đó và tình trạng cho thuê hiện tại.Vốn hóa trực tiếp và vốn hóa năng suất là hai phương pháp theo đó vốn hóa thu nhập có thể được xác định.Phương pháp vốn hóa năng suất giúp đánh giá giá trị hiện tại của một tài sản bằng cách xác định lợi tức đầu tư dự kiến.Điều này được tính toán chủ yếu bằng cách xem xét các mẫu hiệu suất trong quá khứ và thực hiện các dự đoán dựa trên thông tin đó.Vốn hóa trực tiếp xem xét vốn vay vốn và nợ bằng cách đối chiếu xu hướng thị trường với tài sản đang được xem xét.Dữ liệu này được so sánh với thu nhập và tổn thất duy trì bởi tài sản được xem xét để mua.Bằng cách hiểu giá trị của các tài sản tương tự và toàn bộ thị trường, có thể đánh giá xem tài sản trong câu hỏi có hay không, và đã sống theo kỳ vọng của thị trường.Một khía cạnh quan trọng khác của vốn hóa thu nhập là đánh giá rủi ro.Điều này bao gồm hàng tồn kho của các vấn đề trong quá khứ và hiện tại cân bằng với bất kỳ yếu tố rủi ro tiềm ẩn nào.Xu hướng, sự cố và rủi ro có vấn đề liên quan đến các thuộc tính tương tự cũng có thể được đưa vào đánh giá này. Một khi tất cả các yếu tố cơ bản của một thuộc tính được thể hiện ở dạng dữ liệu, thẩm định viên có thể sử dụng một loạt các tỷ lệ để tính toán giá trị.Tỷ lệ có thể bao gồm thông tin như chi phí hoạt động, bảo hiểm nợ và khoản vay theo giá trị.Tỷ lệ được chọn và điều chỉnh theo các đặc điểm của tài sản và thị trường.Ví dụ, giá trị của một tài sản có lịch sử gặp khó khăn hoặc các yếu tố rủi ro cao thường sẽ được tính toán với tỷ lệ khác so với một thực thể tương đối không gặp sự cố. Phương pháp vốn hóa thu nhập là một trong ba cách tiếp cận định giá tài sản.Hai phương tiện thẩm định thường được sử dụng là phương pháp tiếp cận chi phí và phương pháp thu nhập bán hàng.Cách tiếp cận chi phí xác định giá trị bằng cách cân bằng giá trị hiện tại của tài sản so với bất kỳ cải tiến nào được thực hiện theo thời gian và sự mất giá của những cải tiến đó.Phương pháp so sánh bán hàng chủ yếu xem xét giá trị của các tài sản tương đương khi xác định giá thị trường chấp nhận được cho tài sản.